인천지방법원 2024타경569821. 디자인타운 103동 3층 302호로, 감정평가서상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현 소유자는 윤응조이고, 2018.02.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권 228,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 중소기업은행 가압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만, 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 반면 동일면적 최근 12개월 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 187,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세는 +5.6%지만, 신건 최저가는 여전히 최근 12개월 평균보다 높은 104.1% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경569821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 드림로305번길 62, 103동 3층302호 (당하동,디자인타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 비교면적 | 67.662㎡ |
| 소유자 | 윤응조 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 173,023,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인일 | 2018.01.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.02.08 농협은행주식회사 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 2022.09.02 중소기업은행 가압류 74,413,175원, 2024.05.09 국 압류, 2024.11.01 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2018.11.05 설정된 주식회사동방기획 근저당권 120,000,000원은 2021.10.22 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
디자인타운은 48세대, 사용승인일은 2018.01.13입니다. 비교 대상 면적은 67.662㎡이고, 제공된 동일면적 실거래는 9건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 187,333,333원보다 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 187,000,000원을 우선해 봅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.66㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 67.66㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 67.66㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 67.66㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 67.66㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.08 | 67.66㎡ | 3 | 176,000,000원 |
| 2023.08 | 67.66㎡ | 3 | 176,000,000원 |
| 2023.03 | 67.66㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 67.66㎡ | 3 | 214,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.662㎡ | 4건 | 193,000,000원 |
신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 104.1%입니다. 최신 거래 187,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 5.6% 높은 흐름이지만, 그 점을 감안해도 현재 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 197,386,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 74,413,175원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 302,413,175원, 예상 채권자 배당은 197,386,000원, 미배당은 105,027,175원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 문곡고등학교 서측 인근이며, 주변은 동유형 공동주택·임야·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 669,300원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일면적 실거래 9건, 최근 12개월 평균 193,000,000원이며 디자인타운은 48세대입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,333,333원보다 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 187,000,000원을 우선해 현재 최저가 201,000,000원과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 201,000,000원, 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 가격이 달라집니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·확정일자 등은 반드시 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 신건 시나리오에서도 채권 미배당 105,027,175원이 발생하며, 중소기업은행 가압류 예상배당은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당과 권리관계는 매각물건명세서 등 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·교육환경 보호구역 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유·임대차 확인은 남아 있습니다.
가격 측면에서는 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 104.1%이고 최신 거래 187,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 +5.6%지만 현재 최저가가 최근 시세 위에 있다는 사실은 달라지지 않습니다. 평균 유찰 횟수도 2.0회인 만큼, 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 임대관계 확인과 입찰 가격입니다.
