인천지방법원 2024타경573035. 신현동 루원시티 대성베르힐 110동 24층 2402호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김영훈이고, 2018.01.19 소유권을 이전받은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 333,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 주식회사오에스비저축은행 근저당 2건과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
임차인 김세인의 전입일은 2024.04.02입니다. 말소기준일 2018.01.19보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 가격을 판단할 때 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 670,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 봉오재1로 15, 110동 24층2402호 (신현동,루원시티 대성베르힐) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 25층 건물 내 24층 |
| 비교면적 | 99.4743㎡ · 동일면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 김영훈 (2018.01.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 670,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오에스비저축은행 / 254,790,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.01.19 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당 2건, 인천신용보증재단·현대캐피탈·오케이저축은행·농협은행의 가압류, 임의경매개시결정, 국·인천광역시 서구·국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.02.26 국민건강보험공단 압류는 2025.02.04 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김세인 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 6.7억은 최근 거래권보다 높다
대성베르힐은 1,147세대, 2017.09.27 준공 단지입니다. 비교 대상은 본건과 동일한 99.47㎡ 면적의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 613,125,000원, 최신 거래는 2026.03 618,000,000원입니다. 본건 최저가이자 실질취득액인 670,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.47㎡ | 13 | 618,000,000원 |
| 2026.03 | 99.47㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 99.47㎡ | 24 | 634,000,000원 |
| 2025.12 | 99.47㎡ | 25 | 608,000,000원 |
| 2025.11 | 99.47㎡ | 22 | 617,500,000원 |
| 2025.11 | 99.47㎡ | 5 | 610,000,000원 |
| 2025.10 | 99.47㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 2025.09 | 99.47㎡ | 24 | 644,000,000원 |
| 2025.05 | 99.47㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2025.05 | 99.47㎡ | 1 | 596,000,000원 |
| 2025.04 | 99.47㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2025.04 | 99.47㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 99.47㎡ | 12건 | 613,125,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 560,000,000원~650,000,000원이고, 본건과 같은 24층 거래도 2026.01 634,000,000원, 2025.09 644,000,000원입니다. 현재 최저매각가 670,000,000원은 최근 실거래 최고가 650,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 신건 단계에서 “경매라서 싸다”는 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 670,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,100,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 333,600,000원 | 333,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 88,169,323원 | 26,100,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,755,881원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 51,772,590원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 24,150,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 815,647,795원 중 예상 배당액은 660,900,000원, 미배당액은 154,747,795원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 신현동 가현초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대·근린생활시설·공원이 혼재하며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 24층 2402호이며 상·하수도, 난방, 위생, 승강기, 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성 참고. 1,147세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 560,000,000원부터 650,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 확인. 실질취득 670,000,000원은 최근 12개월 평균 613,125,000원의 109.3%입니다. 신건 자체에는 가격 할인 효과가 없습니다.
- 동일층 거래 대조. 동일면적 24층 실거래가 2026.01 634,000,000원, 2025.09 644,000,000원으로 확인됩니다. 본건 가격과 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 임차인 원본 확인. 김세인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 인도 과정과 공용부분 관리비 체납 여부는 현장 및 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 시세 위
이 사건은 말소기준권리가 2018.01.19로 명확하고, 임차인 전입은 2024.04.02로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이어서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 현재 최저가 670,000,000원은 최근 12개월 평균 613,125,000원의 109.3%이고, 최신 거래 618,000,000원 및 최근 최고 거래 650,000,000원보다 높습니다.
따라서 현 회차의 핵심은 권리 인수 위험보다 가격 적정성입니다. “인수 0원”이라는 장점과 “최근 실거래보다 높은 670,000,000원”이라는 가격 조건을 분리해서 판단해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건은 매수인 승계액보다는 실제 배당순서와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있는 변수로 원본 확인이 필요합니다.
