인천지방법원 2024타경576874. 계양구 계산동 은행마을태평아파트 417동 1층 101호입니다. 소유자는 이원길이며, 1997년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 중소기업은행 근저당권을 비롯해 여러 담보권과 가압류가 설정되었고, 김종선의 강제경매개시결정에 따라 본 사건이 진행되었습니다.

권리분석의 핵심은 가장 앞선 유효 담보권인 2007년 4월 11일 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 권리를 말소기준으로 후순위 담보권과 집행권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임대차가 확인되지 않은 것과 임차인이 존재하지 않는 것은 서로 다릅니다. 감정평가서에는 임대차관계가 미상이라고 기록되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 성립 여부를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2007년 근저당권이 말소기준

현재 유효한 말소기준권리는 중소기업은행의 2007년 근저당권(채권최고액 60,000,000원)입니다. 그 뒤에 설정된 중소기업은행 추가 근저당권 155,000,000원, 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 79,300,000원, 인천신용보증재단 가압류 35,416,644원 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권에는 아주캐피탈주식회사의 근저당권부 채권질권(채권액 55,200,000원)도 부기되어 있습니다. 이는 별도 부동산 근저당권으로 중복 계산할 사항은 아니며, 피담보채권과 원근저당권의 배당·말소 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 실거래 시세부터 검증해야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 388,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 같은 아파트의 동일 면적에 해당하는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

참고되는 단지 정보는 은행마을(아주)로, 612세대·1997년 7월 26일 준공, 기준면적 84.16㎡입니다. 다만 대상 물건은 은행마을태평아파트이며 동일 단지·동일 면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 따라서 은행마을(아주)의 단지 규모나 면적 정보를 본 물건의 직접적인 시세 근거로 사용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 담보권자와 채권자에게 아래 금액을 배분하는 구조입니다.

예상배당 합계에는 집행비용 6,232,000원이 포함됩니다. 채권자 배당액 합계는 381,768,000원이며, 예상 미배당 채권액은 30,410,670원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다

유찰되어 매각대금이 낮아질수록 채권자에게 지급하지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 후순위 채권자의 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 시뮬레이션상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 임대차관계가 아직 확인되지 않았으므로 실제 대항력 있는 임차인이 발견될 경우에는 별도의 인수액 분석이 필요합니다. 또한 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 시세 비교가 완료되기 전에는 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 계산중학교 북측에 접하여 위치하며, 주변은 아파트와 학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 북측 인근에 수도권제1순환고속국도 계양IC가 위치하며, 인접한 시내버스정류장 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 19층 규모 아파트의 1층 101호입니다. 일반적인 상하수도 및 위생설비를 갖추고 있습니다. 저층 호수의 개별적인 일조·조망·프라이버시와 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용되는 평탄한 토지이며 서측으로 중로에 접합니다. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공항 관련 장애물제한표면구역과 교육환경 보호구역 등 제한사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 집합건축물대장 및 등기부와 토지대장의 소재지 기재에 차이가 있습니다.
• 환금성. 동일 물건에 대응하는 최근 실거래가 확인되지 않아 시세 및 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 대상 아파트의 동일 면적 실거래와 실제 1층 호수의 거래조건을 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계 확인. 감정평가서에 임대차관계 미상으로 기록되어 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 현장 방문을 통해 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 후순위 권리 확인. 2007.04.11 중소기업은행 근저당권을 기준으로 현재 유효한 후순위 담보권·가압류·경매개시결정등기의 소멸 여부와 아주캐피탈주식회사의 근저당권부 채권질권 처리관계를 대조하세요.
• 대지권·소재지 대조. 계산동 1085-2와 1085-3의 기재 차이가 실제 매각 대상의 토지 지분 및 호수 식별에 영향을 주는지 등기부·집합건축물대장·대지권등록부·감정평가서를 통해 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 은행마을(아주)의 정보를 은행마을태평아파트의 시세로 대체하지 말고, 대상 단지의 동일 면적 및 유사 층 실거래를 대조해야 합니다.
• 1층 물건 현장 조사. 채광·사생활 보호·소음·누수 흔적·실내 상태를 확인하고 예상 보수비용을 입찰 예산에 반영하세요.
• 배당채권 확인. 동일 청구금액이 기재된 김종선과 중소기업은행의 경매개시결정 항목, 실제 근저당 피담보채권액, 채권계산서 및 당해세 등을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성을 확인하고, 실제 점유자가 확인되면 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
• 매각 직전 서류 재확인. 매각기일 2026.10.12에 앞서 사건 진행상태와 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 변경·정정 공고를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 적정성은 별개의 문제”

이 물건은 2007년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차의 예상 미배당 채권액이 30,410,670원이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인되지 않은 임대차관계까지 법적으로 검증된 결과는 아닙니다.

가격 측면에서는 현재 최저매각가 388,000,000원을 직접 비교할 만한 최근 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 또한 은행마을태평아파트와 은행마을(아주)의 단지 식별 문제, 임대차관계 미상, 공부상 소재지 기재 차이를 우선 해결해야 합니다.

결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 실제 인수 위험과 가격 적정성은 추가 확인이 필요하다는 것입니다. 신건 감정가만을 근거로 입찰하기보다는 점유관계·대지권·최근 실거래를 확인한 후 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.