인천지방법원 2025타경1502. 부평동 헤리움노블레스 9층 904호로, 감정평가서상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 김지연이고 2021.03.23 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021.04.02 주민등록을 갖춘 임차인 이기철의 보증금 110,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.02.04 압류이므로, 이 임차인은 매각 후에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
따라서 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 105,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 집행비용 2,270,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 102,730,000원이 배당되고, 남은 7,270,000원이 매수인 인수로 이어집니다. 1회 유찰 시 인수 예상액은 27,912,000원, 2회 유찰 시에는 44,409,600원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 9층 904호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 9층 904호 · 사용승인일 2014.05.31 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.03.23 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 국민은행 근저당권 61,200,000원은 2021.02.09 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.04 시흥세무서장 관련 압류입니다. 그러나 임차인 이기철은 임대차계약일 2021.02.07, 확정일자 2021.02.15, 점유개시 2021.03.31, 주민등록 2021.04.02로 말소기준보다 앞섭니다. 2025.07.18에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기철 | 제9층 904호 16.76㎡ · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.04.02 | 2021.02.15 | 대항력 있음 우선변제 · 승계 해당 없음 |
배당요구일은 2025.07.18이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 주민등록이 말소기준권리보다 앞서므로, 배당 후 부족분에 대해서는 대항력이 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석해야 하며 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이기철 보증금 | 110,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이기철 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 중 102,730,000원이 배당되고 7,270,000원이 남습니다. 이 미배당분은 대항력에 따라 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 7,270,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 27,912,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 44,409,600원 |
⑤ 시세 판단 — 비교 실거래 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없다
현재 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 105,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 실질취득 부담이 대항력 있는 임차보증금 110,000,000원 수준에 수렴하는 구조이므로, 실제 가격 비교도 낙찰가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원초등교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·업무시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 9층 904호이며, 위생설비·급배수설비·승강기시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 40미터 및 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당하고, 부평동 431-15는 시가지경관지구(중심)·철도보호지구입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권의 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상액은 7,270,000원입니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 27,912,000원, 2회 유찰 시 44,409,600원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 경제성이 개선됐다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 이기철이 임차권자이자 강제경매 채권자로 표시돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 경매신청 채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 수치가 없는 상태에서는 실질취득 부담 110,000,000원 수준이 현 시세와 어떤 관계인지 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 세금 등 실제 배당 순위·금액에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘인수되는 보증금’을 봐야 한다
감정가와 신건 최저가는 105,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 110,000,000원입니다. 현재 회차에서는 102,730,000원이 배당되고 7,270,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 떨어지지만 미배당 보증금은 그만큼 늘어납니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려왔는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담이 얼마인가”를 중심으로 판단해야 합니다. 비교 실거래 자료가 없는 상태에서 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
