인천지방법원 2025타경500478. 부평동 월드에스클래스 5층 501호, 전유면적 68.92㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 최옥순이며, 우리금융캐피탈의 청구금액 3,304,608원으로 강제경매가 개시됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 신청채권자의 청구금액보다 훨씬 큰 205,000,000원의 주택임차권입니다.
말소기준권리는 2023.08.04 접수된 한국투자저축은행의 가압류입니다. 그런데 임차권등기에는 2021.04.26 전입일이 경정 기재되어 있고, 매각물건명세서도 박상숙의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 말소될 수 있다는 사실만으로 보증금 반환채무까지 사라지는 것으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로88번길 10, 5층 501호 (부평동, 월드에스클래스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유 68.92㎡ · 지하 1층, 지상 9층 중 5층 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 구조 |
| 소유자 | 최옥순 (2015.11.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 3,304,608원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2023.08.04 · 갑구 5번 한국투자저축은행 가압류 16,787,481원 |
| 주요 임차권 | 박상숙 · 임차보증금 205,000,000원 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2015년에 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 150,000,000원)은 2021.04.27 이미 말소됐습니다. 2020년 신한카드 가압류도 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 출발점인 말소기준권리는 2023년 한국투자저축은행 가압류입니다. 이후 토스뱅크·서민금융진흥원·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 전입일 경정과 미상 점유자
| 성명 / 권리 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박상숙 을구 3번 주택임차권 501호 68.92㎡ 전부 |
전입 2021.04.26 (경정등기 기준) 확정 2021.03.18 점유개시 2021.04.26 |
205,000,000원 |
대항력 있음
배당요구
미배당 승계 우선변제 관련 원본 확인 필요 |
| 이영식 현황조사·매각물건명세서 등재 |
전입 2021.04.26 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인
인수위험 확인 실제 임대차 및 박상숙과의 관계 확인 필요 |
을구 3-2번은 박상숙의 기존 임차권에 관한 전입일 경정등기이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 이름이 확인되는 점유·임차 관련자는 박상숙과 이영식 2인이며, 두 사람의 계약상 관계와 독립된 보증금 존재 여부는 확인이 필요합니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 2.05억 보증금이 남는다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 기준으로 총취득비용을 검토해야 합니다. 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 경우, 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 실질취득금액은 단순 계산상 보증금 규모에 수렴합니다. 실제 배당액과 별도 인수권리에 따라 총액은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 대항 임차보증금 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 209,000,000원 | 205,000,000원 | 최저가 자체가 최근 시세보다 높음. 배당 결과에 따라 추가 인수 가능. |
| 1회 유찰 (80%) | 167,200,000원 | 205,000,000원 | 미배당 인수 발생. 실질취득 약 205,000,000원 이상 고려. |
| 2회 유찰 (64%) | 133,760,000원 | 205,000,000원 | 보증금 부족분 인수가 증가해 실질취득 약 205,000,000원 이상 고려. |
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 비싸고 추세도 하락
월드S클래스는 2015.11.11 준공된 11세대 규모의 건물입니다. 확인되는 거래는 4건이며, 거래 시점과 면적을 함께 살펴야 합니다. 특히 2021년의 고가 거래를 포함한 전체 평균보다는 이후 확인되는 최근 거래 수준을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.9㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 72.6㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2023.12 | 66.9㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2021.11 | 72.6㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 최근 거래 3건 평균 | — | — | 198,333,333원 |
| 전체 4건 평균 | — | — | 220,000,000원 |
최근 거래 3건은 2023.12~2024.11의 거래입니다. 현재 시점의 최신 실거래로 단정하기는 어려우므로 입찰 전 추가 거래와 시세를 확인해야 합니다.
전체 평균은 220,000,000원이므로 이를 단독 기준으로 사용하면 최저가가 저렴해 보입니다. 그러나 2021.11의 285,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이후 3건 평균은 198,333,333원이고, 최신 확인 거래는 2024.11의 200,000,000원입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -30.4%로 하락세입니다. 신건 최저가 209,000,000원은 최근 거래 평균의 105.4%이며, 보증금 인수형 구조에서 적용해야 할 약 205,000,000원의 실질취득 기준 역시 최근 거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 추정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,726,000원 |
| 1. 한국투자저축은행 가압류 | 16,787,481원 | 16,787,481원 |
| 2. 토스뱅크 가압류 | 17,356,805원 | 17,356,805원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 10,289,781원 | 10,289,781원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 6,901,036원 | 6,901,036원 |
| 5. 우리금융캐피탈 | 3,304,608원 | 3,304,608원 |
| 6. 주택도시보증공사(임시 산정액) | 3,304,608원* | 3,304,608원* |
| 기계적 계산상 잔여 | — | 147,329,681원* |
* 임차권 배당 전의 단순 추정치입니다. 주택도시보증공사 항목의 실제 채권액과 배당순위, 임차인의 우선변제 및 배당요구, 집행비용·당해세 등을 재검토해야 합니다. 147,329,681원은 확정된 소유자 교부액이 아니며, 이 표를 근거로 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재합니다. 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.11.11 준공된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 북동측에 폭 약 8m의 포장도로가 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 건물이고 확인된 매매 표본은 4건입니다. 최근 거래 수준과 과거 고가 거래의 차이가 크며, 거래 추세가 -30.4%로 나타나므로 전체 평균만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박상숙의 대항력. 2025.07.11 경정등기를 포함한 임차권등기 원본과 매각물건명세서의 인수조건을 대조해야 합니다. 경정된 전입일 2021.04.26을 반드시 확인하세요.
- 보증금 배당. 205,000,000원의 배당순위·배당요구·실제 변제 가능액을 확인하고, 부족분이 발생할 경우 매수인이 얼마를 인수하는지 검토해야 합니다.
- 이영식의 점유관계. 박상숙과의 관계, 실제 임대차계약, 보증금·확정일자 및 점유 현황을 확인해야 합니다. 미상 임차권을 인수액 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 유찰 가격 착시. 1회 유찰 시 167,200,000원, 2회 유찰 시 133,760,000원으로 낮아지더라도 주된 보증금 인수 부담은 함께 검토해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 확인된 최신 거래는 2024.11의 200,000,000원입니다. 하락 추세와 거래 표본의 시차를 고려해 입찰 전 추가 실거래 및 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 임차권을 포함한 실제 배당순위와 주택도시보증공사의 별도 경매개시결정 관련 청구액을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 현재 점유자, 명도 협의 가능성, 미납 관리비와 기계식주차 이용조건을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 2.05억 보증금은 남는다”
이 사건의 핵심은 낮아지는 경매가격이 아니라 매수인에게 승계될 수 있는 임차보증금입니다. 박상숙의 205,000,000원 임차보증금은 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 대상이며, 전입일 경정까지 고려해야 합니다. 이영식의 실제 임대차관계도 별도로 확인되지 않았습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 209,000,000원은 최근 거래 평균의 105.4%입니다. 유찰 후 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수가 늘어나는 구조라, 단순화한 실질취득 기준은 약 205,000,000원 이상으로 유지될 수 있습니다. 이는 최근 거래 평균 198,333,333원과 최신 거래 200,000,000원을 모두 웃도는 금액입니다. 여기에 -30.4%의 하락 추세와 소규모 건물의 제한된 거래 표본까지 고려해야 합니다.
권리 인수 위험이 큰 반면, 현재 확인되는 시세 기준으로는 가격 메리트도 뚜렷하지 않습니다. 특히 기계적 배당표의 인수액 0원이나 유찰 시 낮아지는 최저가만을 근거로 접근해서는 안 됩니다. 임차권 전체의 배당·승계 범위를 확정하고 실제 총취득비용을 검증하는 것이 먼저입니다.