인천지방법원 2025타경507418. 주안동 광해리드빌 102동 7층 707호 오피스텔입니다. 현재 등기에서 핵심이 되는 말소기준은 2024.06.12. 국의 압류이고, 2025.02.13. 주식회사 효광의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 등기부상 과거 근저당·가압류·압류는 다수 있었지만 이미 말소된 권리가 대부분이며, 현재 경매 권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다.
차준혁은 2023.12.20. 전입신고를 했고 2025.03.28. 배당요구를 했습니다. 전입일이 2024.06.12. 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 우선변제권 미상, 미배당 보증금 승계 가능성 미상으로 두고 입찰 전 보증금과 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 966-3 광해리드빌 102동 7층707호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 15층 건내 7층 |
| 대상 면적 | 66.09㎡ |
| 소유자 | 김동진 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 효광 / 57,912,394원 |
| 말소기준 | 2024.06.12. 갑구 23번 압류 · 국 · 처분청 여수세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.12. 국의 압류입니다. 2025.02.13. 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 근저당권은 잡혀 있지 않습니다. 과거 부평농업협동조합·주식회사삼보컴퓨터 근저당과 주식회사그리고· 한국스탠다드차타드제일은행·신용보증기금 등의 가압류는 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 차준혁 오피스텔 | 2023.12.20. 2025.03.28. | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 가능성 미상 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘실질취득액’은 아직 미완성
광해리드빌(102동)은 85세대, 2002.10.02. 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 2건으로, 평균 202,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 59.95㎡ 11층 210,000,000원, 2026.03. 같은 면적 11층 195,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높은 방향을 보이며 최근 대비 과거 추세 지표는 +14.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2024.05 | 59.95㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2022.03 | 66.09㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 66.09㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
현재 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균의 62.7%입니다. 전체 거래 평균 181,000,000원 대비 지표도 70.2%지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 지표만 보면 경매가격과 실거래 사이에 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정 · 임차보증금 및 압류채권액 확인 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 효광 | 57,912,394원 | 57,912,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,509,606원 |
위 배당 구조에서는 신청채권자 주식회사 효광의 청구액 57,912,394원이 전액 배당되고 66,509,606원이 잔여로 계산됩니다. 그러나 말소기준 압류의 실제 채권액과 차준혁의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위·잔여금·매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 석암초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능합니다. 남측 약 30미터, 북측 약 8미터, 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이며 상·하수도시설, 승강기, 난방, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 광해리드빌(102동)은 85세대이며 최근 거래가 확인됩니다. 다만 대상 면적 66.09㎡의 과거 거래와 최근 59.95㎡ 거래의 가격 수준에는 차이가 있어 개별 호수의 면적·상태를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차준혁 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금 총액과 실제 미배당 가능액을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 순위를 현재 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.03.28.입니다.
- 점유·인도 확인. 현황조사상 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 낙찰 후 인도와 보증금 정산 문제를 입찰 전에 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준 압류채권액 확인. 2024.06.12. 국의 압류가 말소기준이지만 채권액이 확인되지 않아 실제 배당표는 변동될 수 있습니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 127,000,000원은 최근 12개월 평균의 62.7%지만, 승계할 미배당 보증금이 생기면 실질취득액은 그만큼 상승합니다.
- 매각 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관련 문서를 최종 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 보증금이 아직 안 보인다”
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 202,500,000원의 62.7%이고, 최신 거래도 210,000,000원입니다. 최근 거래 추세 또한 +14.6%입니다. 그러나 경매에서는 낙찰가가 싸 보이는 것과 실질취득액이 싼 것은 다른 문제입니다.
차준혁은 말소기준보다 앞선 2023.12.20. 전입자이고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 단계에서 “대항력 있음”이나 “인수 0원”을 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 결론은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계 가능액 미상입니다. 이 세 가지가 확인돼 실질취득액이 최근 시세보다 충분히 낮다는 것이 확인될 때 비로소 현재 보이는 가격 차이를 실제 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
