부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35435 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 71.61㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

162,000,002원 1억 6,200만 감정가 224,000,000원

감정가의 72% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 156,800,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,568만원

최저가의 10% · 15,680,000원

실거래 대비

▼ 19.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.01억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 0원이지만 미배당·세금 리스크와 대항력 미상 점유자가 남아 권리 확인이 필요한 오피스텔입니다.

가격 최저가 156,800,000원은 감정가 224,000,000원의 70%로 1회 유찰 후 진행
자금 예상 매각가 기준 인수액 0원·미배당 채권 약 159,613,232원 발생
리스크 대항력 없는 임차인 1명과 대항력 판정 불가 점유자 1명, 국세·지방세 압류 주의

한 줄 평 권리상 핵심은 인수 0원입니다. 2012년 삼성화재 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 판정 불가 점유자와 국세·지방세 압류 다수로 인해 명도 및 배당 확인 절차가 필요한 물건입니다.

감정가

224,000,000원

오피스텔

최저가

156,800,000원

감정가 70%

실질취득

156,800,000원

인수액 0원

핵심지표

점유 확인

임차인 2명 조사

인천지방법원 2025타경35435. 부천시 소사구 심곡본동 KCC엠파이어타워 비505호 오피스텔입니다. 소유자는 최준호이며, 말소기준권리는 2012년 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 다수의 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌지만 매각으로 소멸 예정입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35435
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 527 케이씨씨엠파이어타워 5층 비505호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	최준호
감정가 / 최저가	224,000,000원 / 156,800,000원
신청채권자 / 청구	근로복지공단 / 27,093,220원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2012.05.10 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권(채권최고액 136,500,000원)입니다. 2014년 HK저축은행 근저당, 이후 한국캐피탈 가압류·국세 및 지방세 압류·경매개시결정 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

점유자	전입	보증금	대항력	비고
진승주	2023.02.06	미상	없음	말소기준권리 이후 전입
한정석	미상	미상	판정 불가	전입·보증금 미상

⚠️ 점유 리스크 진승주는 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다. 한정석은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 낙찰 전 매각물건명세서 보완 및 점유 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,995,200원
삼성화재해상보험주식회사 근저당	136,500,000원	136,500,000원
HK저축은행 근저당	30,000,000원	17,304,800원
후순위 가압류 등	159,613,232원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각가

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 다수 압류 중 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 또한 대항력 판정 불가 점유자의 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 심곡고가교 서측 인근 노선 상업지대로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철1호선 부천역이 위치합니다.
용도. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 5층 오피스텔로 이용 중입니다.
규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 한정석 점유자의 전입·보증금 여부를 반드시 확인하세요.
세금 확인. 국세·지방세 압류 13건으로 당해세 여부 확인이 필요합니다.
배당 확인. 후순위 채권은 미배당 가능성이 높으며 매수인 인수 여부와는 구분해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인은 필요하다”

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 복잡한 권리들이 존재하지만 매각으로 소멸하고, 매수인이 부담할 권리는 없습니다. 다만 오피스텔 특성상 점유 관계와 세금 배당은 별도의 검토 대상입니다. 권리는 정리되지만 점유와 공과금 확인을 마친 뒤 접근하는 것이 안전한 물건입니다.

부동산강제경매

인수는 0원, 그러나 점유·세금 리스크를 확인해야 한다 — 부천 KCC엠파이어타워 비505호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인은 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-11	유찰	2억 2,400만원
2	2026-07-16	대기	1억 5,680만원