인천지방법원 2025타경508535. 작전동 한국아파트 102동 7층 704호 아파트입니다. 현재 소유자 류희웅은 2017.09.15 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 199,500,000원입니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 170,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.03.09 신용보증기금의 135,000,000원 가압류와 2023.07.07 중소기업은행의 18,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.04.03 한국스탠다드차타드은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.09.13 등기된 파산선고는 별도 등기사항으로 남아 있으므로 입찰 전 최신 등기와 사건기록을 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 79 한국아파트 102동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 13층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 류희웅 · 2017.09.15 소유권이전 · 거래가액 199,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국스탠다드차타드은행 / 127,050,662원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.09.15 을구 7번 근저당권입니다. 이후 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023년의 별도 강제경매개시결정은 2024.08.06 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양미 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김양미의 전입신고일은 2022.12.02로 말소기준일인 2017.09.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.06.04 접수됐습니다.
③ 가격·회차 — 신건 246,000,000원, 가격 메리트는 판단 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 246,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 246,000,000원입니다.
동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 이 246,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 본 자료만으로 판단하지 않습니다. 신건이라는 이유나 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,000,000원 | 241,756,000원 | 81,644,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,800,000원 | 193,244,800원 | 130,155,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,440,000원 | 154,435,840원 | 168,964,160원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 회차별 가격 판단의 핵심은 인수금이 아니라 실제 시장가격과의 비교입니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 170,400,000원 | 170,400,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 71,356,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 323,400,000원, 채권자 예상배당은 241,756,000원, 미배당은 81,644,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전고등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·연립주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 작전역(인천지하철 1호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 7층 704호이며 사용승인일은 1998.03.30입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로시설이 있고 동측 약 8m, 북측 약 5m, 남서측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김양미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 문건에서 금액·배당순위를 다시 대조하세요.
- 파산선고 상태 확인. 2024.09.13 파산선고 등기가 있으므로 최신 등기와 법원 사건기록에서 현재 상태를 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.28입니다. 매각기일 전 변동 등기가 있는지 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 246,000,000원을 최근 동일 단지·유사 조건 거래와 비교한 뒤 입찰가를 정하세요. 현재 자료만으로는 가격 우위를 확인할 수 없습니다.
- 배당표 해석. 현재 배당표는 집행비용과 등기채권 중심의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 확인 후”
이 물건의 말소기준은 2017.09.15 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류, 현재 임의경매등기는 매각으로 소멸하고, 임차인 김양미도 2022.12.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 246,000,000원이고, 이를 최근 시세와 비교할 실거래 수치는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크는 낮지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 구조로 보는 것이 적절합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 세부사항과 파산선고 등기를 원본에서 재확인한 뒤, 최근 거래가격을 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
