인천지방법원 2026타경1. 부천역 북동측 인근의 심곡동 171-30 부동산으로, 토지 178.0㎡와 지상 3층 건물입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설(음식점)·여인숙, 2층과 3층 여인숙, 지하층 창고입니다. 현재 소유관계는 민경돈 5.348%, 민경호 3.799%, 민영진 27.925%, 민원기 62.928%의 공유이고, 매각물건명세서 비고에는 각 지분매각과 제시외 건물 지분 포함이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2025.03.13 신종태의 가압류입니다. 이 가압류와 2026.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입한 임차인 가운데 김나연·하춘복은 보증금이 확인되고, 최정남·최길수는 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 미상인 대항력 임차인은 인수액을 사전에 확정할 수 없다는 점이 가장 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경1 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 171-30 · 경기도 부천시 원미구 부천로6번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(음식점)·여인숙 · 2층·3층 여인숙 · 지하층 창고 |
| 토지 | 178.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 |
| 건물 | 연와조(일부 철근콘크리트조) 스라브지붕 3층 · 사용승인 1980.12.12 |
| 공유자 | 민경돈 5.348% · 민경호 3.799% · 민영진 27.925% · 민원기 62.928% |
| 감정가 / 최저가 | 1,821,942,300원 / 624,926,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 469,093,697원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.03.13 신종태의 가압류 425,127,670원입니다. 이후 2026.01.06 신종태의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 사라지는 것과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 김나연은 2024.12.05, 하춘복은 2022.04.18 전입으로 말소기준보다 앞서고, 각각 보증금 25,000,000원과 100,000,000원이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 1층 일부 | 2024.12.05 | 25,000,000원 · 월 700,000원 | 대항력 있음 | 2026.02.20 | 25,000,000원 인수 |
| 하춘복 | 1층 일부, 2~3층, 지하실 | 2022.04.18 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 2026.01.27 | 100,000,000원 인수 |
| 최정남 | 102호 · 주거 | 2025.02.14 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수액 미상 |
| 문진식 | 208호 · 주거 | 2025.10.29 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최길수 | 211호 · 주거 | 2022.05.06 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수액 미상 |
| 권오정 | - | 2025.10.29 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 34% 낙폭보다 ‘실질취득’이 먼저
현재 최저매각가는 624,926,000원으로 감정가 1,821,942,300원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 알려진 인수액만 더해도 매수인의 최소 실질부담은 749,926,000원입니다. 최정남·최길수의 보증금이 확인되면 이 금액은 더 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 624,926,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,649,260원 |
| 인수 · 김나연 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 하춘복 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 신종태 | 425,127,670원 | 425,127,670원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 신종태 | 469,093,697원 | 191,149,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 894,221,367원 중 예상 배당 616,276,740원, 미배당 277,944,627원입니다. 알려진 매수인 인수액은 125,000,000원이며, 보증금이 미상인 대항력 임차인의 부담은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 125,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 624,926,000원 | 125,000,000원 | 749,926,000원+ | 277,944,627원 |
| 4회 유찰 시 | 437,448,200원 | 125,000,000원 | 562,448,200원+ | 463,547,649원 |
| 5회 유찰 시 | 306,213,740원 | 125,000,000원 | 431,213,740원+ | 593,094,619원 |
유찰로 매각가가 낮아져도 알려진 임차보증금 125,000,000원은 그대로 남습니다. 더욱이 최정남·최길수의 보증금이 확인되지 않아 위 실질취득액은 모두 최소치입니다. 낙찰가 하락폭과 실제 취득비용 하락폭이 같다고 볼 수 없습니다.
⑤ 물건 특성 — 역세권 상업지·노후 숙박시설·지분매각
- 입지. 전철1호선 부천역 북동측 인근의 역세권 상업지대로, 상업용부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 남측 세로를 통해 부천로 등 간선도로에 연계되고 부천역과 버스정류장이 인근에 있습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(음식점)과 여인숙, 2층·3층은 여인숙, 지하층은 창고입니다.
- 건물. 사용승인일은 1980.12.12이며 연와조 일부 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물입니다.
- 토지. 178.0㎡, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,366,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 지분. 각 지분매각이며 제시외 건물 지분 1.4 중 100분의 62.928이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최정남·최길수 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입이므로 보증금 규모가 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김나연·하춘복 인수 반영. 알려진 인수액 125,000,000원을 낙찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 공유지분 및 제시외 건물 지분 포함 범위를 매각목록과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수 확인. 일반 응찰자의 낙찰 가능성과 절차에 영향을 줄 수 있으므로 매각 당일 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정 여부·대상 부분을 확인해야 합니다.
- 숙박·근린시설 현황 확인. 1층 음식점·여인숙, 2~3층 여인숙, 지하 창고의 실제 점유와 명도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭”보다 미상 인수액이 먼저다
감정가 1,821,942,300원에서 최저가 624,926,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다. 김나연·하춘복에게 알려진 인수보증금만 125,000,000원이고, 최정남·최길수는 대항력 있는 전입이면서 보증금이 미상입니다. 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 749,926,000원이며 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
여기에 각 지분매각, 공유자우선매수, 제시외 건물 지분 포함, 위반건축물 등재, 1980.12.12 사용승인의 노후 숙박·근린시설이라는 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”가 아니라 “최종 인수액과 실제 매각·점유 범위를 얼마나 정확히 확정할 수 있는가”입니다.
