인천지방법원 2025타경508845. 인천 남동구 만수동 주공8단지 804동 309호, 전용 38.64㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이상호이며, 인천수산업협동조합이 청구액 119,918,656원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 146,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건은 권리관계의 추가 확인과 가격 검토를 분리해야 하는 사건입니다. 임차인 이애순의 전입일은 2024.10.04로, 잠정 말소기준인 2024.09.05보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인의 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.
그러나 과거 인천수산업협동조합의 2022년 근저당에는 말소 표시가 있는 반면, 2026년에는 그 근저당권의 이전 및 채권 질권설정 기록이 이어집니다. 이 차이를 원본 등기부와 말소사항으로 확인하지 않고 2024년 임해순 근저당을 확정적인 최초 말소기준으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 제804동 제3층 제309호 도로명주소: 인천광역시 남동구 담방로 105 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.64㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이상호 · 2022.03.16 증여 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천수산업협동조합 / 119,918,656원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 입찰보증금 | 최저가 기준 10% · 14,600,000원 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 상태가 핵심
원래 근저당권의 말소 여부와 후속 부기등기의 존속관계를 확인해야 합니다. 2022년 근저당이 실제로 존속한다면 2024년 임해순 근저당보다 앞선 권리이므로, 현재의 잠정 말소기준 및 예상배당 구조를 다시 검토해야 합니다.
2024.09.05 설정된 임해순 근저당권의 채권최고액은 50,000,000원입니다. 현재 권리분석에서는 이를 잠정 말소기준으로 분류하고 있으며, 해당 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 위 선순위 근저당의 실제 존속 여부가 확인돼야 최종 권리순위를 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이애순 | 2024.10.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음(잠정) |
| 실제 임차인 | 이애순 · 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.10.04 |
| 배당요구 | 2025.06.30 · 배당요구 신청 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 판단 | 잠정 말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 권리원본 확인 전 잠정 판단 |
이애순은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인입니다. 전입일이 2024년 임해순 근저당 설정일 이후이므로, 현재 확인된 권리순위에서는 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되지 않는 것으로 판단됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세의 122.1%
만수주공 주공8단지는 1,440세대 규모이며 준공일은 1989.10.07입니다. 비교 대상은 경매물건과 같은 전용 38.64㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래가 분포는 108,500,000원~130,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 119,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 38.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 38.64㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 15 | 116,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 15 | 113,500,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 1 | 108,500,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 11 | 119,000,000원 |
| 최근 평균 | 38.64㎡ | 12건 | 119,583,333원 |
최신 거래로 집계된 2026년 9월 거래금액은 110,000,000원입니다. 같은 달 다른 층에서는 130,000,000원에 거래돼 층별 가격 차이도 확인됩니다. 경매물건은 3층이므로 고층 거래가격만으로 시세를 평가하기보다는 저층 거래와 최근 평균을 함께 검토해야 합니다.
| 최근 12개월 평균 | 119,583,333원 · 12건 |
|---|---|
| 최신 거래 | 2026.09 · 110,000,000원 |
| 실거래 최저 / 최고 | 108,500,000원 / 130,000,000원 |
| 신건 최저가 | 146,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 122.1% |
| 단지 평균 유찰 | 1.3회 |
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
아래 표는 임해순의 2024년 근저당만 채권자로 반영한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 2022년 인천수산업협동조합 근저당과 그 후속 권리의 상태가 확인되지 않았으므로, 법원의 최종 배당순위를 확정적으로 나타내는 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 임해순 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잠정 잔여 · 소유자 교부 | — | 93,156,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 근저당 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 및 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 임해순 예상배당 | 잠정 잔여 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 146,000,000원 | 50,000,000원 | 93,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 116,800,000원 | 50,000,000원 | 64,364,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 93,440,000원 | 50,000,000원 | 41,358,080원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 116,800,000원으로 최근 실거래 평균 119,583,333원보다 낮아집니다. 다만 최신 거래 110,000,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 최저가는 93,440,000원으로 낮아지지만, 실제 입찰가격은 경쟁과 매각조건에 따라 달라집니다.
또한 각 회차의 인수액 0원은 현재 권리분류를 적용한 예상치입니다. 선순위 근저당의 상태와 임차인 관련 서류를 확인한 후에야 최종 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천장수초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지·다세대주택·학교·관공서·공원·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 남동구청역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 3층입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수2)이며 과밀억제권역, 철도보호지구 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,440세대 규모의 단지로, 전용 38.64㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 1989년 준공된 노후 단지이며, 최근 거래가격도 108,500,000원부터 130,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2022년 인천수산업협동조합 근저당의 말소 여부와 2026년 전국엔피엘자산대부 권리이전 및 질권설정의 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 배당순위 재검토. 신청채권자 청구액 119,918,656원이 현재 잠정 배당표에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 실제 채권양도 관계 및 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이애순의 임대차계약서·확정일자·보증금·배당요구 내용을 확인하고 최우선변제 가능성을 검토하세요.
- 가격 상한 검토. 신건 146,000,000원은 최근 평균의 122.1%입니다. 최근 평균 119,583,333원과 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 적정 응찰가를 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원으로 제시된 가격을 비교하되, 실제 매각조건과 기일 변경 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 이애순의 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인하고 명도 협의에 필요한 비용과 기간을 고려하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 확인이 먼저, 신건 가격은 보류
인천 만수주공 804동 309호는 전입일 기준 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않고, 현재 예상 인수액도 0원으로 분류됩니다. 그러나 2022년 근저당의 말소 여부와 2026년 권리이전·질권설정 관계가 명확하게 정리되지 않았다는 점은 반드시 해결해야 할 권리분석 과제입니다.
가격 측면에서는 판단이 더욱 분명합니다. 동일 면적 최근 실거래 평균이 119,583,333원인데, 신건 최저가가 146,000,000원으로 최근 평균의 122.1%에 이릅니다. 최신 거래 110,000,000원과 비교해도 가격 부담이 큽니다.
권리 원본 재확인 후, 유찰 가격을 기준으로 재검토할 물건입니다. 현재 단계에서는 예상 인수액 0원이라는 수치만으로 권리가 완전히 정리됐다고 단정하거나, 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
