인천지방법원 2025타경509802. 미추홀구 주안동 쌍용프라임빌 가동 401호는 전용 59.31㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이만석이며, 2015년 12월 설정된 부평농업협동조합의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되는 구조입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 등기에는 금융기관 근저당뿐 아니라 기술보증기금, 카드사, 보험사 가압류와 여러 압류가 남아 있습니다. 다만 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 부족분 자체가 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

문제는 가격과 확인되지 않은 점유관계입니다. 최저가 1.42억 원은 제공된 비교거래 평균 1.248억 원을 웃돌고, 최신 확인 거래가인 1.28억 원보다도 높습니다. 더구나 비교 가능한 실거래는 2023년 거래이므로 실제 입찰 시점의 시세를 그대로 대표한다고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 저렴하다는 판단을 내릴 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 다수의 압류·가압류

말소기준은 을구 2번 부평농업협동조합 근저당권(2015.12.23)입니다. 채권최고액은 104,400,000원이며, 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경에 해당하므로 별도의 선순위 인수권리로 중복 계산하지 않습니다.

2011년 경서농업협동조합 근저당권과 2021년 유영준 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 기술보증기금 가압류 70,000,000원, 케이비국민카드 가압류 8,935,286원, 삼성생명보험 가압류 15,166,892원 및 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유 및 임차관계 — 신고 임차인 0명, 실제 점유 확인 필요

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 소유자 직접 점유인지, 별도의 점유자가 있는지는 확인이 필요합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.

입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하고, 실제 점유자의 전입 여부·임대차관계·보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 특히 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 추가로 확인된다면 인수액과 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 1.42억은 비교거래 평균보다 높다

쌍용프라임빌(가동)은 총 8세대이며, 비교 대상은 전용 59.31㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 총 4건으로, 전체 평균은 124,875,000원입니다. 제공된 최근 비교 표본 3건의 평균은 124,833,333원이고, 최신 확인 거래는 2023년 7월 128,000,000원입니다.

최저가 142,000,000원은 최근 비교 평균의 113.8%이고, 최신 확인 거래가 128,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비로도 113.7%에 해당하므로, 신건 가격이 비교거래보다 낮다고 볼 근거는 없습니다.

거래 추세는 -0.1%로 소폭 하락한 것으로 집계됩니다. 다만 비교거래가 2023년 7월에 집중되어 있어 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 이 수치를 최근 12개월 이내에 실제 체결된 거래로 오인해서는 안 되며, 입찰 전 주변 유사 다세대주택의 최신 거래 및 현재 매도 호가를 추가로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 표의 채권액 104,400,000원은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 위 배당은 단순 추정으로, 실제 확정채권액과 조세채권의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 142,000,000원에서 추정 집행비용 2,788,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 139,212,000원입니다. 전체 예상 채권액 198,502,178원에 비해 59,290,178원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 단, 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분이지 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

최저매각가가 내려가면 후순위 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 감소합니다. 다만 현재 확인된 등기상 권리 소멸 구조에서는 배당 부족액이 그대로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 다음은 제공된 회차별 추정치입니다.

1회 유찰 시 최저가는 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원으로 내려갑니다. 제공된 비교거래 평균 124,833,333원보다 낮은 가격대가 되지만, 해당 거래의 시점이 오래된 만큼 이 수치만으로 실제 할인율이나 수익성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석바위시장역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능합니다. 감정평가서상 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 2010.10.26 준공된 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 마감입니다.
• 설비. 상·하수도시설, 난방 및 위생설비가 설치돼 있습니다. 대상 토지는 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 등 관련 규제를 확인해야 합니다. 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 동일 면적 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래는 2021년과 2023년에 집중돼 있어 실제 매도 가능가격을 판단할 때 현재 주변 매물과 유사 건물의 거래를 함께 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 제공된 최신 실거래가 2023.07 거래입니다. 과거 비교 평균만으로 2026년 입찰 시점의 적정가격을 확정하지 말고, 유사 다세대주택의 최신 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
• 신건 가격 확인. 최저가 1.42억은 비교거래 평균의 113.8%입니다. 감정가보다 실제 취득가치를 우선해 입찰가를 검토해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람 및 현장 확인을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 등 우선배당 가능성과 실제 납세채권액을 확인하고, 예상배당표를 확정배당으로 오인하지 마세요.
• 근저당권 이전 확인. 부평농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 기존 근저당권과 이전된 권리를 별도 채권으로 중복 계산하지 않도록 확인하세요.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비의 공용부분과 실제 점유자의 명도 가능성 및 예상 비용을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각공고를 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 신건 가격은 보수적으로”

인천 쌍용프라임빌 401호는 2015년 부평농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액은 0원이며, 신건 매각가를 가정하면 59,290,178원의 채권 미배당이 발생합니다. 이 미배당 자체는 매수인 인수채무가 아닙니다.

반면 신건 최저가 142,000,000원은 비교거래 평균 124,833,333원의 113.8%이고, 최신 확인 거래가보다도 높습니다. 가격 추세는 -0.1%로 소폭 하락했으며, 확인되는 비교거래도 오래돼 현재 시세 검증이 필수입니다. 여기에 다수의 조세 압류와 불명확한 실제 점유관계가 추가 확인 과제로 남습니다.

권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 현재 가격에서 서둘러 판단하기보다는 점유관계와 최신 시세를 검증하고, 회차별 가격 변화를 함께 검토하는 것이 적절합니다.