인천지방법원 2025타경509897. 남촌동 소재 다세대주택 1층 101호입니다. 현재 소유자는 한성훈이며, 등기상 현존 권리의 기준점은 2023.11.23 접수된 주식회사 케이비국민카드 가압류 15,590,526원입니다. 2024.04.29 주식회사 국민은행 가압류 22,750,265원과 2025.06.27 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 80,000,000원이고, 비교 실거래 3건의 평균은 69,666,666원입니다. 최저가는 이 평균의 114.8%입니다. 최신 비교 거래도 2022.06의 68,000,000원이므로, 제공된 실거래 기준에서 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509897 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 377-10 1층101호 · 도로명 인천광역시 남동구 남촌동로16번길 23 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인일 1991.10.22 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인 못함 |
| 소유자 | 한성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 건물명 | 통칭 ‘덕우3’ · 덕우빌라(3동) |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 인수 0원
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 위험은 확인되지 않으며, 예상배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 과거 1995.05.01 설정된 국민은행 근저당은 2017.03.15 이미 말소됐고, 현존 권리 중에서는 2023.11.23 케이비국민카드 가압류가 말소기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 비교 — 최저가 80,000,000원은 평균의 114.8%
덕우빌라(3동)는 총 8세대이고, 비교 가능한 실거래는 3건입니다. 전용 41.12㎡ 거래는 2022.01과 2022.06에 확인되며, 제공된 3건 전체 평균은 69,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 41.12㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2022.05 | 38.74㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.01 | 41.12㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 69,666,666원 |
거래가는 51,000,000원~90,000,000원 범위이고, 최신 거래는 2022.06의 68,000,000원입니다. 현재 최저가 80,000,000원은 평균보다 10,333,334원 높고 평균 대비 114.8%입니다. 거래 표본이 3건이고 최신 거래시점도 2022.06이므로, 이 표본만으로 2026.10.12의 세부 시세를 단정하기보다는 최소한 현재 신건 가격에 할인 근거가 없다는 점을 확인하는 용도로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,590,526원 | 15,590,526원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 22,750,265원 | 22,750,265원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산자 망 한태훈의 파산관재인 권동익 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,819,209원 |
가압류 채권 합계 38,340,791원은 현재 가정 매각가에서 전액 배당되며, 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 항목은 배당계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 80,000,000원 | 38,340,791원 | 39,819,209원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 64,000,000원 | 38,340,791원 | 24,107,209원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 51,200,000원 | 38,340,791원 | 11,537,609원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 확인된 가압류 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 권리 인수액이 증가하는 구조가 아니라, 매수인의 핵심 변수는 낙찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남촌 어린이공원 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1991.10.22입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 북동측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 184.1㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,203,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 규모. 덕우빌라(3동)는 총 8세대이고 확인된 비교 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 80,000,000원은 비교 실거래 평균 69,666,666원의 114.8%입니다. 신건 가격에 할인 효과는 없습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래의 최신 시점은 2022.06입니다. 2026.10.12 입찰 전에 더 최근 거래 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리 상태와 내부 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 확인된 임차인은 없습니다. 실제 점유 상태는 매각 전 현장과 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 실제 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 2023.11.23 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 최저가 80,000,000원은 비교 실거래 평균 69,666,666원의 114.8%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 또한 총 8세대의 1991.10.22 사용승인 다세대이고 비교 실거래도 3건에 그치므로, 가격과 환금성은 권리 안전성과 별개로 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
