인천지방법원 2025타경510208. 인천 미추홀구 숭의동 101동 8층 805호 오피스텔입니다. 현재 소유자 허시진은 2021년 3월 4일 매매를 원인으로 2021년 4월 9일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 297,000,000원입니다. 같은 날 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 229,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
점유관계에서 확인되는 실제 임차인은 송백규 1명입니다. 전입일은 2024.10.25로 말소기준권리인 2021.04.09 근저당보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현재 권리관계 기준으로 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층805호 · 도로명 장천로94번길 21 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 59.009㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 중 8층 |
| 소유자 | 허시진 · 2021.04.09 소유권이전 · 거래가액 297,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 194,559,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤의 임차인, 인수 0원
등기부에는 과거 신탁등기가 있었지만 이미 말소된 내역입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.09 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.24 같은 채권자의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 송백규의 전입은 2024.10.25로 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송백규 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 표본상 95%, 그러나 거래시점이 핵심
제공된 동일 면적권 실거래는 총 12건으로, 2021.07~2021.09 거래입니다. 평균은 292,666,666원, 최저 290,000,000원, 최고 297,000,000원, 최신 거래는 2021.09의 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 59.01㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.01㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.16㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,666,666원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 278,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 292,666,666원의 95.0%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교표의 최신 거래시점이 2021.09이므로, 이 수치만으로 2026년 매각기일 현재의 적정 시세보다 저렴하다고 확정할 수는 없습니다. 가격 메리트는 최신 현장 매매사례와 함께 다시 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,692,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 229,200,000원 | 229,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,108,000원 |
배당 시나리오는 근저당 채권최고액 229,200,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 송백규는 대항력이 없어 배당 부족분이 생기더라도 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 278,000,000원 | 229,200,000원 | 0원 | 44,108,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 222,400,000원 | 218,486,400원 | 10,713,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,920,000원 | 174,629,120원 | 54,570,880원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근. 일반주택·공동주택·공원 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 위생설비·개별난방·자동화재탐지시설·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고, 토지자료상 소로3류에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 기재돼 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 101동 총 24세대, 제공 경매 통계 평균 유찰 4.7회입니다. 가격을 보수적으로 잡고 향후 매도 유동성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 송백규의 보증금·확정일자가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부가 배당표를 바꿀 수 있으므로 원본 명세서와 임대차 자료를 확인하세요.
- 가격 기준 재설정. 278,000,000원이 제공 실거래 평균의 95.0%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 2026년 현장 매매사례를 대조하세요.
- 유찰 이력 고려. 이번 사건은 신건이지만 제공 경매 통계의 평균 유찰은 4.7회입니다. 회차별 278,000,000원·222,400,000원·177,920,000원 시나리오를 구분해 자금계획을 세울 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차를 예상해야 합니다. 대항력 없음과 현실적 명도 난도는 별개의 문제입니다.
- 관리비·체납. 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 최신 자료가 필요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.04.09 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 송백규의 전입은 2024.10.25로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 인수액은 0원이고, 실질취득액은 낙찰가 278,000,000원과 동일합니다.
가격은 한 단계 더 조심해서 봐야 합니다. 제공 실거래 평균 292,666,666원 대비 95.0%라는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 거래 표본은 2021.07~2021.09입니다. 현재 물건은 2026.10.12 매각 예정이므로 과거 실거래를 현재 시세로 곧바로 치환할 수 없습니다. 여기에 24세대 규모와 평균 유찰 4.7회라는 경매 통계를 함께 보면, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 시세와 환금성을 얼마나 정확히 다시 확인하느냐에 있습니다.
