인천지방법원 2025타경510671. 남동구 만수동 우진빌라 가동 401호, 전용 40.27㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김은희 씨가 2022년 5월 31일 거래가 103,000,000원에 취득했고, 2025년 7월 14일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건의 핵심 권리는 2023년 9월 20일 등기된 박준용의 주택임차권입니다. 임차인은 2021년 9월 2일 전입했고 확정일자는 2021년 7월 28일로, 경매개시결정보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 현재 가격에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수가 발생하지 않지만, 유찰 시에는 확약서의 법적 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.

가격은 별도로 살펴야 합니다. 2021~2022년 4층 거래는 89,000,000~103,000,000원이었으나, 가장 최근인 2026년 3월 동일 면적의 지하층 거래는 40,000,000원입니다. 지하층과 본건 4층의 조건 차이를 고려해야 하지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 신건 최저가를 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

이 사건의 말소기준은 2025년 7월 14일 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 9번 박준용의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 여부를 검토해야 하는 권리입니다. 전입신고 및 확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다.

실제 임차인은 박준용 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확약서가 적용되는 권리는 을구 9번 박준용의 주택임차권입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 4,000만원, 신건은 9,500만원

우진빌라 가동 전용 40.27㎡와 유사 면적의 실거래 내역입니다. 전체 거래 평균은 81,166,666원이지만, 2021~2022년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래와 하락 추세를 우선 고려해야 합니다.

최근 12개월 평균은 40,000,000원이고, 현재 최저가는 이 금액의 237.5%입니다. 전체 실거래 평균 81,166,666원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -55.3%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

현재 회차의 예상배당 계산값입니다. 집행비용 2,110,000원, 임차보증금 74,000,000원, 주택도시보증공사 배당 18,890,000원으로 매각대금이 배분됩니다. 당해세 및 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 특히 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금이 동일 보증금의 대위·승계 관계에 있는지 원본으로 대조해야 하며, 동일 채권을 독립된 보증금 채무로 이중 합산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 것은 아니다

선순위 임차권이 있는 물건은 유찰로 최저가가 낮아져도 잔여 보증금 인수 여부를 함께 계산해야 합니다. 아래는 회차별 제공 추정치이며, 확약서의 적용 범위를 확인하기 전에는 룰상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.

* 회차별 표는 제공된 추정 계산을 반영했습니다. 집행비용과 실제 배당액에 따라 인수 추정치는 달라질 수 있습니다. 특히 1회 유찰 시에도 보증금 전액 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천만수북초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물. 급배수·위생설비, 도시가스 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측과 동측으로 각각 폭 약 8m 내외의 도로에 접하는 소로각지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 1992.12.03입니다. 감정평가서에 누수 등에 취약할 수 있어 재확인이 필요하다는 내용이 명시돼 있습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 노후 다세대주택으로, 전체 거래 6건 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -55.3%로 나타나며 거래 표본도 적어 환금성과 적정가격 판단에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권에 적용되는지, 잔여 보증금 및 대항력 포기까지 포함되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 박준용이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 보증기관의 대위·승계 관계와 배당권리자를 확인해야 합니다.
• 실거래 조건 차이. 2026년 3월 40,000,000원 거래는 지하층입니다. 본건 4층과의 층별 조건 차이, 내부 상태, 누수 및 수리비를 비교해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 매각가 하락에 따라 선순위 임차보증금의 미배당 가능성이 커지므로 확약서 효력과 실질취득액을 함께 확인해야 합니다.
• 누수 및 노후도. 1992년 사용승인 건물로, 옥상·외벽·천장 누수와 방수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사서 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 이후 예상 수리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소 가능성과 가격 메리트는 별개”

이 물건에는 보증금 74,000,000원의 선순위 임차권이 있지만, 현재 최저가 95,000,000원에서는 전액 배당이 예상돼 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출됐습니다. 다만 유찰 이후에도 인수 부담이 발생하지 않는지는 확약서의 적용 범위와 잔여 대항력 포기 여부를 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 보수적인 판단이 필요합니다. 가장 최근 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 40,000,000원이며, 현재 신건 최저가 95,000,000원은 그 237.5%입니다. 최근 거래가 지하층이라는 비교상 한계가 있더라도, 가격 하락 추세 -55.3%와 적은 거래 표본, 노후 다세대주택의 누수 가능성까지 고려하면 과거 거래 평균만으로 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

현재 회차의 보증금 인수는 0원으로 추정되지만, 최저가는 최근 실거래보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 확약서 원본에 따른 인수위험 해소 여부를 확인하고, 실제 층별 시세와 건물 상태를 바탕으로 적정 입찰가격을 별도로 검증하는 것입니다.