인천지방법원 2025타경511070. 숭의동 3-13, 5층 건물 중 3층 301호, 전용 41.37㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황상원이며 2020.04.03. 거래가 126,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2020.09.07. 논산세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 압류들과 2025.07.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 단순하게 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2021.03.08.에 접수됐지만, 기초가 된 임대차계약은 2019.10.03., 확정일자는 2019.10.04., 주민등록일자는 2019.10.25., 점유개시는 2019.10.28.입니다. 즉 말소기준인 2020.09.07.보다 전입이 앞서 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13 3층301호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 수봉북로12번길 92 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.37㎡ · 5층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 황상원 (2020.04.03. 거래가 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,231,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 전입은 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2020.09.07. 국 압류입니다. 이후 강동구 압류, 국민건강보험공단 압류, 미추홀구 압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사 명의 임차권의 기초 전입일은 2019.10.25.로 말소기준보다 앞서므로, 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤”라는 이유만으로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
② 임차관계 — 승계 신고와 실제 임차인을 분리해서 본다
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제3층 제301호 41.37㎡ 전부 2019.10.25. | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확정일자 2019.10.04. · 배당요구 |
| 주식회 실제 임차인 | 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 여부 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 121,000,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 금액을 기준으로 한 비교가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 하지 않습니다. 금빛쉐르빌은 총 8세대이고, 대상 전용면적은 41.37㎡입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
등기 임차권의 확약을 반영하면 현재 회차에서 확인된 실질취득은 121,000,000원입니다. 다만 실제 임차인의 보증금·전입관계가 미상인 만큼 이 금액을 모든 인수 위험까지 확정된 총비용으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 경매개시결정 | 120,231,506원 | 8,506,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 110,000,000원 보증금이 전액 배당되고 신청채권자에게 8,506,000원이 배당되어 신청채권자 미배당액은 111,725,506원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의4동행정복지센터 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철1호선 제물포역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 3층 301호이며 사용승인일은 2010.10.11.입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조합니다.
- 실제 임차인 확인. ‘주식회’의 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력과 인수 가능성을 단정하지 말고 확인합니다.
- 승계 중복 배제. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 110,000,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 확인된 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 121,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인합니다.
맺으며 — “등기 임차권 0원”과 “임차 리스크 0”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 한국토지주택공사 명의 110,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞선 전입을 갖지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영하면 그 등기 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 중복시키지 않아야 하며, 실제 임차인으로 표시된 ‘주식회’의 전입과 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 확인된 기준으로는 최저가 121,000,000원에 등기 임차권 인수 0원을 더한 확인된 실질취득 121,000,000원이지만, 확약 밖 임차관계가 완전히 정리됐다고 단정할 단계는 아닙니다. 가격 역시 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 권리 원문 확인이 먼저이고, 가격 메리트 판단은 그 다음인 사건입니다.
