인천지방법원 2025타경511871. 코지빌 에이동 3층 301호로, 사건상 용도는 아파트이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김호성이고, 2022.06.27 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 등기부에는 과거 근저당권들이 모두 말소돼 있고, 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
다만 이 사건은 단순히 “담보권이 없으니 안전하다”로 끝나지 않습니다. 경매개시결정 전에 성립한 김원희의 주택임차권이 있고, 별도로 현황조사에서 ZHANG RIHE의 전입도 확인됩니다. 김원희는 확약으로 실질 인수위험이 해소되는 구조지만, 그 확약은 김원희에게만 적용되므로 ZHANG RIHE의 미상 보증금까지 함께 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 17.16㎡ · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김호성 (2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다
등기상 김원희의 임차권은 임대차계약일 2022.04.06, 확정일자 2022.04.22, 주민등록 및 점유개시 2022.05.27, 임차권등기 2024.06.21입니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 회차 70,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 김원희에게 배당되고, 계산상 31,660,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원희 제3층 제301호 17.16㎡ 전부 | 2022.05.27 확정일자 2022.04.22 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 31,660,000원 |
| ZHANG RIHE 현황조사 | 2025.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김원희에 대해서만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 반영했습니다. ZHANG RIHE의 보증금·확정일자·승계액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 168%
코지빌에이(HK)는 60세대, 사용승인일은 2012.01.09입니다. 대상 면적은 17.16㎡이고, 최근 12개월 실거래는 3건, 평균 41,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09 40,000,000원이며, 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -29.9% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 17.57㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.08 | 17.16㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 2025.10 | 17.16㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2024.08 | 17.16㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2024.08 | 17.57㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2024.06 | 17.16㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 17.16㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2024.01 | 17.57㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2023.09 | 18.48㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2023.09 | 17.57㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 17.16㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 17.16㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 41,666,666원 |
전체 12건 평균은 55,000,000원이지만 과거 100,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 168.0%입니다. 최신 거래 40,000,000원도 최저가보다 낮고, 최근 흐름 자체가 -29.9% 하락한 상태이므로 최저가가 싸다는 해석은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 김원희 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김원희 미배당액은 31,660,000원이지만, 말소동의 확약서 때문에 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 ZHANG RIHE의 보증금이 미상이므로 매수인의 최종 실질취득액은 70,000,000원에서 확정되지 않고, 별도 승계가 확인될 경우 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 남서측 인근이며, 주변은 단독·다세대·주상용건물·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2012.01.09입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북동측과 북서측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 2,187,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래가 37,000,000원·40,000,000원·48,000,000원 수준이고, 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -29.9%로 낮아진 점, 경매 평균 유찰 2.7회·낙찰률 9.09%를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김원희 확약 원문 확인. 말소동의 확약의 적용 대상·조건·말소 절차가 실제 매각 및 소유권 이전 과정에서 그대로 이행되는지 원문을 확인해야 합니다.
- ZHANG RIHE 보증금 확인. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 55,000,000원보다 최근 12개월 평균 41,666,666원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군 대비 -29.9%이므로, 과거 70,000,000원·100,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시에도 총비용 재계산. 1회 유찰 시 매각가는 56,000,000원, 김원희 룰상 인수액은 45,408,000원이며, 2회 유찰 시 매각가는 44,800,000원, 룰상 인수액은 56,406,400원입니다. 김원희 확약은 별도 적용하되 ZHANG RIHE 위험은 계속 분리해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 임차인이 남는다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 김원희의 보증금 100,000,000원은 현재 회차 배당만 보면 31,660,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 인해 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 둘째, 그 확약 밖에 있는 ZHANG RIHE는 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 및 승계액 미상으로 남습니다.
가격은 더 명확합니다. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 41,666,666원의 168.0%이고, 최신 거래는 40,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -29.9%로 하락 중이며 단지 경매 평균 유찰도 2.7회입니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확약으로 주된 인수는 해소되지만, 미상 임차인과 최근 시세를 크게 웃도는 가격이 동시에 남는 사건입니다.
