인천지방법원 2025타경512074. 부평동 힐캐슬 6층 604호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 임현경이며, 2022년 3월 23일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 제진광의 주택임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

핵심은 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 2024년 등기된 제진광의 임차권은 2025년 경매개시결정보다 앞서며, 전입일과 확정일자도 더 빠릅니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 등기부에 과거 농협은행 근저당이 보이지만 해당 근저당은 이미 말소됐으므로, 이번 사건의 살아 있는 근저당권으로 취급하거나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 농협은행의 기존 근저당권은 2022년 2월 25일 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2024년 3월 15일 등기된 제진광의 주택임차권입니다. 전입 및 점유개시일은 2022년 2월 25일, 확정일자는 2022년 2월 9일로, 경매개시결정일인 2025년 9월 3일보다 앞섭니다.

② 임차인 및 점유관계 — 추가 전입자 5명 확인 필요

임차권등기가 확인되는 제진광 외에 현황조사와 매각물건명세서에서 다른 전입자 5명이 확인됩니다. 이들은 모두 2025년 9월 1일 전입한 것으로 기재되어 있어 경매개시결정보다 전입일이 빠릅니다.

현재 확인되는 이름은 총 6명이며, 이 중 보증금 200,000,000원의 임차권등기가 확인되는 사람은 제진광 1명입니다. 나머지 5명은 보증금·확정일자 및 개별 임대차관계가 확인되지 않았으므로, 독립적인 임차권이 각각 존재한다고 단정하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 동일 가구 구성원인지, 별도 임대차계약자인지부터 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

매각대금 173,000,000원은 추정 집행비용 3,222,000원과 선순위 임차인 배당 169,778,000원에 모두 사용되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에 대한 예상배당은 0원입니다. 신청채권 미배당액과 원임차인의 보증금을 서로 독립된 매수인 인수채무로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 2억

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 매각대금이 낮아진 만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저매각가만 보고 할인율을 계산하면 실제 취득비용을 잘못 판단하게 됩니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정치입니다. 집행비용 차이에 따라 실질취득액은 소폭 달라지며, 추가 점유자 권리와 실제 명도·취득비용은 반영하지 않았습니다. 확약서로 제진광의 인수채무가 유효하게 해소되는 경우에는 계산 구조가 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택 등의 공동주택과 업무시설이 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.01.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 6층 604호입니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 주차장설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 남측으로 약 10m 내외 도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대 형태의 도시형생활주택으로, 매수층과 거래 유동성은 주변 유사 물건의 실제 거래가격을 확인해 별도로 판단해야 합니다. 현재는 선순위 임차권과 점유관계의 불확실성이 매각 및 재매도에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 임차권등기 말소에 관한 것인지, 제진광의 미배당 보증금 인수 문제까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 제진광의 대항력 포기 여부. 선순위 임차권의 존재와 별개로 임차인 본인의 권리 포기 또는 유효한 채권승계·말소 조건을 확인해야 합니다.
• 추가 전입자 5명 조사. 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 제진광과의 관계를 확인해야 합니다. 독립 임차인인지 동일 가구 구성원인지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수채무의 합계를 기준으로 취득비용을 판단해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용, 선순위 임차인 배당 및 신청채권자 미배당 내역을 확인하고, 동일 보증금 채권에 대한 대위·승계 관계를 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 추가 전입자들의 실제 거주 여부를 조사하고, 권리관계에 따라 인도명령 또는 명도소송 필요성을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 건물 상태, 주차장 이용 여건과 내부 이용 상태를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 임대차 관계 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”

이 사건의 핵심은 감정가 173,000,000원이 아닙니다. 선순위 임차보증금 200,000,000원과 말소동의 확약서의 실제 효력입니다. 선순위 임차인의 대항력이 유지된다면 신건 예상 실질취득액은 203,222,000원이며, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2억 수준에 머무릅니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 권리 해소 가능성이지만, 원임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원을 단정해서는 안 됩니다. 무엇보다 확약서 밖에 있는 추가 전입자 5명의 권리관계가 별도로 남아 있습니다.

현재 판단은 권리확인 우선·가격 판단 보류입니다. 제진광의 인수채무 해소 여부, 추가 점유자의 독립적인 임차권 존재 여부, 실제 취득비용을 확인해야 입찰가격을 합리적으로 산정할 수 있습니다. 이 물건은 최저가가 얼마나 내려가는지보다 낙찰 후 어떤 권리를 얼마만큼 떠안게 되는지가 먼저 결정돼야 하는 사건입니다.