인천지방법원 2026타경30212. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 9층 912호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 소유자는 김소영이고, 중소기업은행이 청구금액 147,392,275원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2022.05.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 김포시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 감정가 대비 가격이 크게 떨어진 이유를 권리만으로 설명할 수는 없습니다. 현재 가격이 실제 거래시장에서도 저렴한지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 9층 912호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 10층 중 9층 912호 |
| 사용승인 | 2022.03.08 |
| 소유자 | 김소영 (2022.05.31 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 147,392,275원 |
| 말소기준권리 |
2022.05.31 중소기업은행 근저당권 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (등기상 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이하 소멸 구조
최초 소유권보존은 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁으로 2022.04.04 등기됐습니다. 이후 2022.05.31 김소영 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 최초 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
후순위 가압류는 서울보증보험주식회사의 50,000,000원이며, 김포시 압류도 존재합니다. 양쪽 모두 말소기준권리 이후 등기된 권리로 매각 소멸 예정입니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당순위는 별개의 문제이므로, 김포시 압류에 관한 세금의 법정기일·체납액·배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 65,170,000원으로, 감정가 190,000,000원의 약 34% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 감정가는 실시간 시장가격이 아닙니다. 현재 확인 가능한 동일 물건군 실거래 비교치가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 190,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 65,170,000원 | 약 34% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 약 24% | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 약 17% | 가정 시나리오 |
4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며, 향후 유찰이나 해당 가격의 매각 진행이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
현재 회차는 이미 3회 유찰된 상태입니다. 이는 감정가 대비 가격 조정이 진행됐다는 사실을 보여주지만, 유찰 원인이나 향후 낙찰 가능성을 확정하는 근거는 아닙니다. 실제 시세가 확인되지 않는 상황에서 추가 유찰 가격만을 근거로 투자 가치를 높게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 예상배당은 집행비용 1,573,060원을 차감한 후 중소기업은행에 63,596,940원이 배당되는 추정 결과입니다. 채권최고액 기준 계산이며 실제 피담보채권액 및 세금의 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 김포시 압류 관련 조세채권과 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 회수액과 매수인 인수 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 154,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 173,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 187,041,500원 | 0원 |
모든 시나리오에서 소유자 예상 잔여금은 0원이며, 등기상 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 이는 현재 파악된 권리관계에 따른 결과로, 실제 점유관계나 별도 법정 부담까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
중소기업은행의 경매 신청 청구금액은 147,392,275원입니다. 현재 회차에서 중소기업은행 예상배당은 63,596,940원으로, 신청채권자의 청구금액 전액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 추가 유찰 가정에서도 신청채권자는 전액 변제되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주변은 지식산업센터, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가에서는 제반 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하 3층~지상 10층 규모이며, 사용승인일은 2022.03.08입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 사용 목적에 따른 입주 가능 여부, 실제 이용 현황 및 향후 임대·매각 수요를 확인해야 합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 23m의 포장도로와 접하며, 토지대장상 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지. 구래동 6871-60 및 6871-61의 2필지 일단 토지로, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,173.7㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포 한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구 등에도 해당합니다. 공공공지 저촉 및 중로1류 접함 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 기재된 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일은 그 이후인 2026.10.01이므로 해당 지정이 연장되었는지, 본 물건에 실제로 적용되는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교치가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 예상 처분 기간을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 190,000,000원과 최저가 65,170,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물의 유사 호실 및 주변 지식산업센터 실거래가를 확인하고, 낙찰가와 비교해야 합니다.
- 용도·입주 가능 여부. 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건입니다. 실제 사용 목적에 맞는 입주 및 이용이 가능한지, 관련 관리규약과 제한사항을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 김포시 압류가 존재합니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 세금의 법정기일과 우선배당 여부에 따라 예상배당표가 달라질 수 있으므로 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·공용 부담. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담을 확인하고, 낙찰 후 추가 비용이 발생할 가능성을 점검해야 합니다.
- 실제 환금성. 동일 건물의 매물 현황과 거래 사례, 공실·임대 현황을 확인하세요. 감정가 대비 낮은 낙찰가가 곧바로 매각차익으로 이어진다는 전제는 피해야 합니다.
- 건물 표시 대조. 구래동 소재지와 감정요항표의 양촌읍 유현리 위치 설명을 등기부·건축물대장·감정평가서 위치도와 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 65,170,000원과 추가 유찰 가정 가격 45,619,000원·31,933,299원을 검토할 수 있지만, 실제 시세 및 처분 가능 가격을 확인하기 전에는 낮아진 가격 자체를 매수 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.01 매각 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 물건의 본질은 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 65,170,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시장가격보다 싸다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 임대관계 미상, 실거래 시세 미확인, 위치 설명 불일치 및 조세채권 확인 필요성도 남아 있습니다.
권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성에 대한 불확실성은 큽니다. 현재 최저가가 적정한지 판단하려면 실제 거래가격·임대수요·점유관계와 사용 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 가격인지입니다.
