인천지방법원 2025타경512244. 인천 미추홀구 숭의동 대준블루온 8층 803호 오피스텔입니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했으며 청구금액은 195,000,000원입니다. 소유자는 김윤경이고, 과거 신한은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다.

등기부에는 최용실 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 최용실의 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.21이며 보증금은 195,000,000원입니다. 이후인 2025.09.10 강제경매개시결정이 등기되었으므로, 확약이 없다면 이 임차권은 매수인 인수 여부를 반드시 검토해야 하는 권리입니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이에 따라 최용실의 임차권은 확약 이행을 전제로 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 최용실의 임차권에 관한 것이며, 별도로 조사된 이화숙의 점유와 잠재적인 임차보증금까지 소멸시키는 근거는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도

② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차·점유 관계 2명

실제 임차·점유 관계로 조사된 사람은 최용실과 이화숙, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 최용실의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액은 동일한 195,000,000원으로, 배당채권의 대위·승계 관계와 중복계상 여부를 원본에서 대조해야 합니다.

이화숙은 별도 위험입니다. 전입일 2025.04.25는 말소기준권리인 2025.09.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 임대차계약 내용, 실제 점유관계, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정된 임차인으로 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 최용실 관련 확약서가 이화숙에게 적용된다고 볼 근거도 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 과거 거래 평균보다 높다

대준블루온의 확인 가능한 유사 면적 거래는 다음과 같습니다. 거래 평균은 225,000,000원이지만, 거래 시점이 모두 2021년이므로 이를 2026년의 최신 시장가격이나 실제 최근 12개월 거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 238,000,000원은 확인 가능한 거래 평균 225,000,000원의 105.8%입니다. 가장 늦은 거래인 2021.08의 229,000,000원보다도 높습니다. 따라서 과거 거래가격과 비교하더라도 신건의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

다만 거래 표본이 적고 거래 시점도 오래되었으므로, 실제 입찰가 결정에는 현재의 유사 오피스텔 실거래·매물가격·임대수요를 추가로 확인해야 합니다. 지금의 거래 평균만으로 현재 시세나 가격 추세를 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

위 표는 제시된 신건 매각가 기준의 기계적 배당 추정입니다. 최용실 보증금과 주택도시보증공사 청구금액의 대위·승계 및 중복 여부를 확정한 실제 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 이화숙의 미확인 권리관계는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구액 대비 모델상 미배당은 156,132,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 최저가와 실질취득은 다르다

유찰로 매각가격이 내려가면 최용실의 보증금이 전액 배당되지 않을 수 있습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어, 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

이 사건은 최용실 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 해당 확약이 유효하게 이행되는 경우 최용실 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 아래의 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션의 참고치입니다.

확약이 적용되지 않는 대항력 인수형에서는 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 위 룰상 인수액은 제시된 회차별 시뮬레이션 값이며, 실제 배당 및 법률관계를 확정한 수치는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근입니다. 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 숭의역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 평지붕 지상 14층 건물 중 8층 803호입니다. 위생·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대 규모의 오피스텔이며 확인 가능한 유사 면적 거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본이 제한적이고 시점도 오래되어 현재 매각가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최용실의 주택임차권등기와 잔여 보증금 반환청구에 어떤 효력을 갖는지, 매각 후 실제 말소절차가 어떻게 진행되는지 확인하세요.
• 이화숙의 점유관계. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 대항력 성립 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 법률관계를 확정할 수 없습니다.
• 채권 중복 여부. 최용실 보증금과 주택도시보증공사 청구금액이 각각 독립된 채권인지, 보증기관의 대위·승계에 따른 동일 채권인지 대조하세요. 실제 배당표에서 중복 계산하면 안 됩니다.
• 실질취득액 산정. 확약 대상인 최용실의 룰상 인수액과 확약 대상이 아닌 이화숙의 미확정 위험을 구별해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 0원 처리하지 마세요.
• 현재 시세. 확인 거래는 2021년 자료입니다. 현재 인근 유사 면적 오피스텔의 실거래·매물·임대수요를 확인한 뒤 입찰가격을 검토하세요.
• 관리비·인도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 해소된 권리와 남아 있는 권리는 다르다”

이 물건의 핵심은 195,000,000원의 최용실 임차권이 아니라, 확약 밖에 남아 있는 이화숙의 미확정 권리입니다. 최용실 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원으로 분석할 수 있지만, 이화숙의 보증금·확정일자·대항력 성립 여부는 여전히 확인이 필요합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 238,000,000원은 확인 가능한 거래 평균 225,000,000원의 105.8%입니다. 더욱이 비교 거래가 모두 2021년 자료이므로 현재의 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다. 단지의 평균 유찰 횟수 3.1회와 제한적인 거래 표본도 신중히 살펴봐야 합니다.

최용실 임차권은 확약으로 해소되지만, 전체 인수 위험과 현재 시세는 아직 확정되지 않았습니다. 입찰 판단에 앞서 이화숙의 권리관계와 확약서 효력을 확인하는 것이 핵심입니다.