인천지방법원 2025타경513873. 인천 미추홀구 숭의동 ‘대준블루온’ 9층 903호, 전용 72.64㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김지연은 2021.07.20. 거래가 221,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순한 후순위 임차권이 아니라는 점입니다. 임차인 박성범의 전입신고는 2021.07.20., 점유개시는 2021.06.29., 확정일자는 2021.06.29.이고, 말소기준권리로 선언된 국의 압류는 2023.04.11.입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 룰상 인수액 32,488,000원, 2회 유찰 시 70,350,400원이 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 해당 임차권에 대한 매수인 부담은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 9층 903호 · 석정로10번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 72.64㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 903호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.20. 거래가 221,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성범 | 9층 903호 72.64㎡ 전부 | 221,000,000원 | 2021.07.20 / 2021.06.29 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
박성범은 임대차계약일 2021.06.23., 점유개시 2021.06.29., 확정일자 2021.06.29., 전입신고 2021.07.20.이며 보증금은 221,000,000원입니다. 배당요구도 했고, 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 2.40억이 실거래 표본보다 높다
동일 오피스텔의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 거래 시점은 2021.07.과 2021.08.로, 현재 시점과의 간격이 큰 표본이라는 점은 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 74.62㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 72.64㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
제공된 거래 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 229,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 후 실질취득가인 240,000,000원은 평균의 106.7%이며 최신 거래금액보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 박성범 보증금 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,000,000원 | 14,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 221,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 14,840,000원을 배당받고 206,160,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 실제 배당은 조세채권 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 32,488,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 70,350,400원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권에 한해 그 부담을 실질 0원으로 반영한 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 남측 인근. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물이며 사용승인은 2017.06.20.입니다. 승강기·난방·급배수·화재경보·탐지설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 박성범은 보증금 221,000,000원, 전입 2021.07.20., 확정일자 2021.06.29.의 대항력 임차인입니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 240,000,000원은 실거래 평균 225,000,000원의 106.7%입니다. 신건 가격만으로는 가격상 이점이 없습니다.
- 거래표본 시점 확인. 비교 가능한 거래 2건은 2021.07.과 2021.08. 거래입니다. 입찰 전 현재 시장가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 조세채권 확인. 말소기준권리가 국의 압류이고 서울특별시 압류도 존재하므로 실제 배당순위와 체납세액을 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 확약으로 줄었지만, 신건 가격은 높다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 박성범은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이라는 점입니다. 둘째, 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 본다는 점입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 240,000,000원이고, 제공된 실거래 평균 225,000,000원의 106.7%입니다. 최신 비교거래도 229,000,000원이어서 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 게다가 비교거래 자체가 2021년 2건뿐이므로, 이 사건은 확약서 원문 확인과 현재 시세 재확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
