인천지방법원 2025타경514440. 검단오류풍림아이원 102동 15층 1501호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 장혜지이고, 2021.02.24. 거래가 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2021.07.02. 설정된 주식회사선앤엘인테리어의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 2025.12.10. 김선경의 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 김선경의 임차관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 김선경이 나타나고 전입일은 2013.10.08.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구는 2026.02.23. 이루어졌지만, 보증금이 얼마인지 확인되지 않아 실제 미배당액과 매수인 승계액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1719-1 검단오류풍림아이원 102동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.98㎡ 대상 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장혜지 (2021.02.24. 소유권이전 · 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선경 / 250,160,900원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.02. 주식회사선앤엘인테리어 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계가 핵심
현재 살아 있는 담보권은 2021.07.02. 주식회사선앤엘인테리어 근저당권이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 및 주식회사프리마건설 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 김선경 1명, 보증금 확인이 선결
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2013.10.08. | 미상 | 미상 | 2026.02.23. | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김선경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사상 임차인으로 나타납니다. 동시에 등기부의 강제경매 신청채권자 역시 김선경으로 확인되며, 자료에는 동일인이어서 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 동일인이라는 사실만으로 임차관계를 부정할 수는 없으므로, 임대차계약의 실제 존재·보증금·점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상
오류풍림아이원은 207세대, 준공일은 2011.03.29.입니다. 대상 면적은 84.98㎡이며, 동일 면적대 최근 거래 12건의 최근 12개월 평균은 283,833,333원입니다. 현재 최저가는 296,000,000원으로 최근 12개월 평균의 104.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.6㎡ | 17 | 272,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.6㎡ | 17 | 281,000,000원 |
| 2025.11 | 84.62㎡ | 14 | 287,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 14 | 281,000,000원 |
| 2025.09 | 84.62㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2025.06 | 84.62㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 84.62㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 283,833,333원 |
최근 거래의 최저가는 265,000,000원, 최고가는 300,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 272,000,000원입니다. 신건 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 임차보증금 승계가 확인되면 실제 취득비용은 이보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,944,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사선앤엘인테리어 | 300,000,000원 | 291,056,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김선경 | 250,160,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권 총액은 550,160,900원, 채권자 배당액은 291,056,000원, 미배당액은 259,104,900원입니다. 다만 김선경의 임차보증금과 확정일자가 미상이라 임차보증금 관련 배당 및 매수인 승계 가능액은 이 표에 확정적으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 259,104,900원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 317,476,100원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 364,173,060원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 내려가지만 선순위 임차보증금이 실제 존재하는 경우에는 매각가 하락만큼 매수인 부담이 단순히 줄어든다고 볼 수 없습니다. 김선경의 보증금과 배당 가능액이 확정되기 전에는 236,800,000원 또는 189,440,000원만 보고 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단봉초등학교 북측 약 200미터 지점에 위치하며, 주위에는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 1501호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류지구), 성장관리권역이며 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 오류풍림아이원은 207세대이며 최근 동일 면적대 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선경 임대차계약 확인. 전입일 2013.10.08.의 실제 점유 여부와 임대차계약 존재를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 승계액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 배당요구일은 2026.02.23.입니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 김선경은 강제경매 신청채권자이면서 임차인 자료에도 나타나므로 권리관계의 실질을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 283,833,333원의 104.3%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 높은 신건 + 인수액 미상”
이 사건은 말소기준권리 이후 등기 자체는 비교적 단순하지만, 임차관계 때문에 안전형으로 볼 수 없습니다. 김선경의 전입일은 2013.10.08.로 말소기준권리인 2021.07.02.보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.
가격도 현재 회차에 우호적이지 않습니다. 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 283,833,333원의 104.3%이고 최신 거래 272,000,000원보다 높습니다. 즉, 임차보증금 위험을 전혀 더하지 않아도 이미 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정하지 말고, 가격 메리트도 부여하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
