인천지방법원 2025타경514749. 인천 부평동 프라임뷰 1동 5층 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2021년 4월 26일 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2022년 9월 26일 가압류를 설정했고, 2025년 12월 16일 강제경매를 신청했습니다.

문제는 등기상 가압류 자체보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 김예실은 2021년 4월 5일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 3월 8일입니다. 모두 말소기준인 2022년 9월 26일보다 빠릅니다. 따라서 뒤늦게 등기된 임차권등기만 보고 후순위 권리라고 판단해서는 안 됩니다. 김예실은 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 인수 계산과 확약을 적용한 실질 인수 판단을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2022년 9월 26일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 2,071,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 금액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 이 가압류와 이후의 국세 압류·강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

과거 부천지구원예농업협동조합 근저당권 102,000,000원과 신한은행 근저당권 78,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 인수 위험을 판단할 때 이들 근저당을 살아 있는 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

실제 임차관계 확인 대상은 김예실·김지현 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 채권자로서, 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 김예실의 보증금 배당에 사용됩니다. 보증금 160,000,000원 중 27,690,000원이 배당되지 않는 계산입니다. 주택도시보증공사 채권에 대한 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 룰상 인수액

확약이 없다면 유찰될수록 배당받지 못하는 보증금이 증가해, 낙찰가와 인수금의 합계가 보증금 160,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 반대로 확약의 효력이 유효하게 적용되어 김예실의 미배당 보증금 승계가 해소된다면, 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.

그러나 이는 김예실의 임차권에 한정된 판단입니다. 김지현의 보증금·점유관계와 그 밖의 실제 비용까지 0원이 되는 것은 아닙니다. 특히 이 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 유찰 후 가격이 낮아지는 것만을 근거로 저가 매수나 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

예상배당은 집행비용 추정과 기재된 배당 순위에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금 및 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 부평역이 위치하며 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 부지 서측 및 북측으로 각각 소로와 세로의 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 상태와 거래 사례에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가와 시장가격 사이의 적정성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 김예실의 을구 5번 임차권등기 말소 조건, 대항력 포기 및 미배당 보증금에 대한 추가 청구 여부를 확인해야 합니다.
• 김지현 점유관계 확인. 2025.11.11 전입한 김지현의 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
• 배당표 확인. 김예실의 배당예상액 132,310,000원과 룰상 미배당액 27,690,000원은 추정치입니다. 실제 배당 및 확약 적용에 따른 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 채권관계 구분. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 경매신청 청구액 160,000,000원을 매수인의 인수채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 프라임뷰 및 인근 비교 가능한 다세대주택의 최근 거래와 개별 호실 상태를 확인해 감정가 135,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 김지현의 실제 점유 여부와 점유 원인을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서는 긍정적이지만, 확인되지 않은 점유관계는 별개다”

이 물건의 핵심은 160,000,000원 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 김예실은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 신건 기준 배당 부족분은 27,690,000원으로 추정됩니다. 그러나 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약의 유효한 적용을 전제로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

입찰 전에는 확약서가 실제 미배당 보증금 청구와 대항력까지 해소하는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 이 확약은 김예실에 한정되며, 별도로 확인된 김지현의 점유·임대차 문제까지 해결해 주지는 않습니다.

또한 최근 실거래가 자료가 확인되지 않는 상황에서 최저가 135,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 확약서 효력·별도 점유관계·최근 시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 확약에 의한 주된 인수 위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 남아 있는 불확실성을 고려해 종합 등급은 C로 평가합니다.