인천지방법원 2025타경515132. 인천 미추홀구 숭의동 대광빌리지2차 8층 801호, 전유면적 49.0624㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 늦게 올라온 임차권등기 날짜가 아니라, 임차인 박병학의 전입일자 2021.10.08입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2022.09.16이므로 임차인이 먼저입니다. 확정일자는 2021.09.28이고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권도 행사합니다.
현재 신건 가격 164,000,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 3,096,000원을 제외하고 임차인에게 보증금 153,000,000원이 전액 배당돼 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰로 매각대금이 내려가면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 매각가 131,200,000원에 매수인 인수액 24,436,800원이 발생하고, 2회 유찰 시 매각가 104,960,000원에 인수액이 50,309,440원으로 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보면 안 되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 129-3 8층 801호 · 독정이로118번길 4 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 49.0624㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.06.25 |
| 소유자 | 김대성 · 2022.02.25 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박병학 / 162,154,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2022.09.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 박병학은 2021.09.28 확정일자를 받고 2021.10.08 주민등록을 마쳤으며, 점유개시일은 2021.10.29입니다. 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있고 배당요구도 완료했습니다. 2026.04.23 주택임차권등기가 뒤늦게 설정됐지만, 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박병학 | 제8층 제801호 49.0624㎡ 전부 | 153,000,000원 | 2021.10.08 / 2021.09.28 | 대항력 有 우선변제 배당요구 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 26.2% 높고 추세도 하락
대광빌리지2차는 총 9세대이며, 대상 전유면적과 유사한 거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 147,959,166원이지만, 이 평균에는 2021~2024년 거래가 포함됩니다. 하락장 보정 원칙상 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 130,000,000원 1건이고, 최신 거래도 동일한 130,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 -13.1% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.22㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 49.22㎡ | 5 | 83,440,000원 |
| 2024.05 | 48.79㎡ | 9 | 166,000,000원 |
| 2023.09 | 49.22㎡ | 4 | 115,070,000원 |
| 2022.09 | 48.79㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 48.79㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 49.06㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 49.22㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 49.06㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 49.22㎡ | 10 | 153,000,000원 |
| 2021.11 | 49.06㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2021.09 | 48.79㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 147,959,166원 |
신건 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 126.2%입니다. 최신 실거래도 130,000,000원이므로 현재 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 전체 평균 147,959,166원과 비교해도 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 박병학 보증금 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 7,904,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박병학 | 162,154,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 164,000,000원 가정에서는 임차보증금 153,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 24,436,800원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 50,309,440원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 주상복합·오피스텔·다세대주택·상업·업무용 빌딩·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선 제물포역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2015.06.25입니다. 승강기·난방·도시가스·기계식 주차·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,204,000원/㎡입니다. 남서측 약 15미터, 북측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됐습니다.
- 거래성. 대광빌리지2차는 9세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 147,959,166원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 24,436,800원, 2회 유찰 시 인수 50,309,440원이 발생하는 시나리오입니다. 최저가만 비교하지 마세요.
- 임차인 박병학의 권리 확인. 전입 2021.10.08, 확정일자 2021.09.28, 보증금 153,000,000원이며 대항력·우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
- 관계인 여부 원본 대조. 자료에는 박병학에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 등기부·현황조사·매각물건명세서·문건접수 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건은 신건 단계에서도 가격 메리트가 없습니다. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 130,000,000원의 126.2%이고, 최근 가격 추세도 -13.1%입니다. 동시에 임차인 박병학은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인으로, 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 가격에서는 보증금 153,000,000원이 전액 배당돼 인수가 0원이지만, 1회 유찰 시 24,436,800원, 2회 유찰 시 50,309,440원의 인수액이 발생합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 부담을 함께 본 실질취득입니다. 최근 시세가 130,000,000원인 상황에서는 신건뿐 아니라 유찰 이후에도 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
