인천지방법원 2025타경515141. 부평동 보광팰리스 3층 306호, 오피스텔 경매입니다. 소유자는 박창근이며, 2021년 8월 13일 거래가 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 12월 4일 청구금액 274,000,000원의 가압류를 설정했고, 해당 가압류가 말소기준권리입니다. 주택도시보증공사는 다시 225,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 물건은 근저당이나 가압류만 보면 안 됩니다. 2023년 8월 25일 등기된 윤호선의 주택임차권이 말소기준인 2023년 12월 4일 가압류보다 먼저 존재하기 때문입니다. 윤호선은 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차권등기의 말소가 확약대로 이행되는 경우, 해당 임차권의 인수액은 룰상 계산금액과 달리 실질적으로 해소되는 구조입니다. 단, 말소동의만으로 별도의 대항력 포기까지 확정되었다고 단정해서는 안 됩니다. 확약서 원문에 기재된 포기 범위와 이행 조건을 대조하는 것이 입찰의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

등기상 이미 말소된 수산업협동조합중앙회의 근저당권과 과거 신탁등기는 현존하는 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다. 이번 경매에서 말소기준은 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 반면, 그보다 앞선 을구 4번 윤호선의 주택임차권등기는 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

윤호선은 말소기준 이전부터 대항력을 갖춘 임차권자입니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 매각대금에서 집행비용을 공제하면 예상 우선배당액은 197,386,000원이며, 일반적인 인수 계산상 남는 금액은 27,614,000원입니다.

박윤주는 2024년 8월 2일 전입자로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리 설정일인 2023년 12월 4일보다 늦으므로 현재 확인된 사항상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유 경위 및 실제 임대차관계를 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수 계산을 놓치면 안 된다

현재 최저매각가는 201,000,000원입니다. 보증금 225,000,000원보다 낮아, 확약을 반영하지 않는 일반적인 인수형 임차권 구조에서는 매각가가 내려갈수록 배당 부족분과 매수인의 명목 인수액이 증가합니다.

따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득 비용까지 저렴해지는 것은 아닙니다. 아래 회차별 인수액은 확약이 없을 때의 룰상 금액이며, 제출된 확약서가 해당 권리의 말소와 대항력 관련 부담 해소에 유효하게 이행된다면 윤호선에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.

룰상 인수액은 집행비용을 공제한 예상배당액을 보증금에서 차감한 값입니다. 우측 실질 인수액은 해당 임차권에 관한 말소동의 및 필요한 권리 정리가 확약대로 이행되는 경우에 한합니다. 박윤주의 별도 권리·점유관계는 이 표의 확약 적용 대상이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

신건 예상매각대금 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 공제한 나머지 197,386,000원이 선순위 임차인 윤호선에게 배당되는 구조입니다. 이 계산에서는 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 채권에 배당되는 금액과 소유자 잔여금이 모두 0원입니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 274,000,000원과 경매신청 청구금액 225,000,000원은 동일 채권자의 별도 기재 금액입니다. 두 금액에 원인채권 중복이 있는지는 확정할 수 없으므로, 이를 단순 합산한 499,000,000원을 독립된 채권의 최종 미회수액으로 단정해서는 안 됩니다. 예상배당은 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 동소정사거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 업무시설과 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로, 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이샤시입니다. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가서에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 업무시설인 오피스텔로, 아파트 실거래 가격을 그대로 대입하기 어렵습니다. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 이용상태를 기준으로 매각 가능성을 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약서에 임차권등기 말소, 대항력 포기, 배당 부족분에 대한 권리 불행사 및 실제 이행 조건이 어떻게 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 현재 확인되는 제출 사실만으로 모든 권리 포기 문구의 존재를 단정하지 않습니다.
• 윤호선 임차권. 보증금 225,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구와 임차권등기 순위를 원본과 대조해야 합니다. 확약 미이행 시에는 배당 부족분의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
• 박윤주 점유관계. 2024.08.02 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부, 실제 점유 상태, 보증금 및 명도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 201,000,000원의 적정성은 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 개별 호실의 층·향·상태를 비교해 판단해야 합니다. 소유자의 과거 취득가격만으로 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
• 배당 확인. 선순위 임차인의 실제 배당액과 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 청구금액 간 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세 등 선순위 배당 변동 요인도 점검 대상입니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 점유자의 퇴거 협의와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약서 한 장이 실질 인수액을 바꾼다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 201,000,000원보다 선순위 임차보증금 225,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이 존재하므로, 일반적인 배당 구조에서는 신건에서도 27,614,000원의 인수 부족분이 발생합니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권의 말소와 관련 권리 정리가 확약대로 이행되면 윤호선 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 해소됩니다. 확약서의 효력과 이행 가능성을 확인하는 일이 이 경매의 핵심입니다.

확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다. 별도 전입자인 박윤주는 말소기준 이후 전입하여 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 점유관계를 확인하는 절차가 남아 있습니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않은 상황에서 신건 가격에 메리트가 있다고 단정할 수도 없습니다. 권리 인수는 확약 조건을 확인하고, 매입가격은 현재 시세로 따로 검증해야 하는 물건입니다.