인천지방법원 2026타경500120. 부평역 북동측의 대준블루온 8층 816호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 사건의 핵심은 근저당이 아니라 송찬호의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.19, 전입·점유개시는 2021.11.18이고, 임차보증금은 75,000,000원입니다. 이 임차권보다 뒤인 2024.05.16 롯데카드 가압류가 말소기준권리이므로 원칙적으로 송찬호 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 이 임차권과 관련해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 송찬호 임차권은 룰상 선순위여서 유찰 시 미배당분이 계산되더라도, 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다. 현재 회차는 그 이전 단계에서도 예상배당으로 보증금 75,000,000원이 전액 충족됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 8층 816호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 8층 816호 · 임차권 범위 18.8625㎡ 전부 |
| 소유자 | 오현희 (2021.12.07 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.05.16 롯데카드 가압류 7,686,977원입니다. 그보다 앞서 송찬호는 2021.11.18 전입·점유를 시작했고, 2021.10.19 확정일자도 갖췄습니다. 2024.01.08에는 보증금 75,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차권 자체는 말소기준권리보다 선순위이며, 별도 조치가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송찬호 | 8층 816호 18.8625㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.18 | 2021.10.19 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
송찬호는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,912,000원 공제 후 임차보증금 75,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현 회차만 놓고 보면 확약서를 별도로 고려하지 않아도 임차보증금 미배당분이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 송찬호 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,686,977원 | 7,088,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송찬호 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 82,686,977원 중 7,088,000원이 배당되고, 채권자 미배당은 75,598,977원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 승계액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 84,000,000원 | 75,598,977원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 67,200,000원 | 82,686,977원 | 9,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,760,000원 | 82,686,977원 | 22,607,680원 | 0원 |
⑤ 가격 해석 — 최저가가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 84,000,000원입니다. 등기상 현 소유자 오현희의 2021.12.07 소유권이전 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가만으로 현재 시장가격의 우위를 단정할 수는 없으므로, 이 사건의 평가는 권리 안전성과 실질 인수 여부를 중심으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 북동측에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 수도권전철 부평역과 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측·북동측·북서측으로 각각 폭 약 25미터·8미터·6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 송찬호의 을구 5번 주택임차권등기와 정확히 대응하는지, 말소 조건과 절차를 확인하세요.
- 현재 회차 배당 구조 확인. 84,000,000원 매각가 가정에서는 송찬호 보증금 75,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
- 유찰 시 계산과 실질 인수를 구분. 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 발생하지만, 확약 반영 시 송찬호 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 밖 권리 별도 검토. 확약은 송찬호 임차권에만 적용됩니다. 별도의 임차권리나 점유관계가 확인되면 독립적으로 분석해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유자가 동일한지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 84,000,000원과 2021년 거래가액 80,000,000원만으로 현재 시세 우위를 단정하지 말고, 응찰 직전 주변 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 사건은 확약이 승부처”
표면적으로는 까다로운 물건입니다. 송찬호가 2021.11.18 전입·점유를 갖추고, 2024.01.08 보증금 75,000,000원의 임차권등기까지 마쳤으며, 말소기준인 2024.05.16 가압류보다 앞서 있기 때문입니다. 그러나 현재 회차에서는 보증금이 예상배당으로 전액 충족되고, 더 결정적으로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 송찬호 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라, “그 선순위 임차권이 확약서에 의해 실제로 제거되는 구조인지 원본으로 확인하느냐”입니다. 현재 신건 최저가 84,000,000원에서 실질취득액 역시 84,000,000원으로 계산되며, 가격 메리트는 별도의 시세 검증 없이 단정하지 않는 것이 안전합니다.
