인천지방법원 2026타경500673. 부평동 그랑데시티 2층 202호, 전유면적 71.66㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이아름으로, 2022년 5월 23일 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 부평구의 압류와 국민건강보험공단의 압류가 설정되었으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 소유권보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 백승미의 전입일은 2022년 5월 11일, 확정일자는 2022년 5월 10일입니다. 말소기준권리인 부평구 압류의 접수일(2022년 11월 8일)보다 앞섭니다. 이후 등기된 임차권등기의 접수일만 보고 단순한 후순위 임차권으로 판단해서는 안 됩니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 확약으로 백승미 임차권의 대항력·인수 문제가 해소되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 다만 명시된 내용은 말소동의 확약서 제출 사실이므로, 실제 입찰 전 확약서 원본에서 대항력 포기 여부와 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다. 해당 확약의 효력은 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 499-11 그랑데시티 제2층 제202호 도로명주소: 인천광역시 부평구 동수천로 17-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 71.66㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2016.10.04 |
| 소유자 | 이아름 (2022.05.23 소유권 취득 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.08 · 갑구 6번 · 부평구 압류 |
| 주요 임차권 | 을구 1번 · 백승미 · 보증금 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
말소기준권리는 2022년 11월 8일 접수된 부평구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
백승미의 임차권등기는 2024년 6월 13일 접수되었지만, 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 위험은 별개
등기 및 매각물건명세서상 보증금이 확인되는 실제 임차인은 백승미 1명입니다. 현황조사에는 이와 별도로 바야르사이항 어드게렐과 BAYARSAIKHAN OTGONBAATAR의 전입 내역이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시되며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
백승미 제2층 제202호 71.66㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.05.11 확정 2022.05.10 임차권등기 2024.06.13 |
260,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 확약서 제출 산술상 미배당 62,614,000원. 확약의 대항력 포기·말소 범위 적용 시 실질 인수 0원. |
|
바야르사이항 어드게렐 현황조사상 전입자 |
전입 2026.01.02 확정일자 미상 |
미상 |
전입 기준 후순위 선순위 대항력 없음. 우선변제 미확인. 실제 계약·점유관계 및 승계 여부 확인 필요. |
|
BAYARSAIKHAN OTGONBAATAR 현황조사상 전입자 |
전입 2026.01.16 확정일자 미상 |
미상 |
전입 기준 후순위 선순위 대항력 없음. 우선변제 미확인. 실제 계약·점유관계 및 승계 여부 확인 필요. |
추가 전입자들의 전입신고는 모두 말소기준권리인 2022년 11월 8일 이후입니다. 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 개시 및 계약관계가 확인되지 않았으므로 법적 지위를 단정하거나 명도 부담이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (신건 매각가 201,000,000원 가정 · 확약 적용 전 산술표)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 백승미 · 우선변제 | 260,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인 배당액은 확약을 적용하지 않은 산술 가정이며, 주택도시보증공사의 신청채권액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 경우, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질취득비용이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건도 확약을 적용하지 않은 산술 계산에서는 같은 현상이 나타납니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 산술상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 201,000,000원 | 62,614,000원 | 확약 적용 전 보증금 부족분 |
| 1회 유찰 시 | 160,800,000원 | 102,251,200원 | 최저가 하락과 함께 부족분 증가 |
| 2회 유찰 시 | 128,640,000원 | 133,960,960원 | 낙찰가만 기준으로 가격 판단 금지 |
위 인수액은 집행비용 추정치를 반영한 각 회차의 산술상 미배당액입니다. 말소동의 확약의 효력을 반영한 확정 인수액이 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 확인이 선행돼야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 소유자의 과거 등기상 거래가액은 260,000,000원이지만, 이는 현재의 실거래 시세를 직접 나타내는 수치는 아닙니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
특히 백승미 임차권의 확약 적용 여부에 따라 취득비용의 구조가 달라집니다. 확약의 효력이 확인되지 않는 경우에는 산술상 승계금액을 포함해 판단해야 하며, 확약으로 주된 인수가 해소되는 경우에도 추가 점유자와 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 서측에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2016.10.04이며, 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로, 북측으로 소로와 접하고 있습니다. 토지는 사다리형 평지의 오피스텔 부지입니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 동일 건물 내 면적·층별 거래가격과 임대수요를 함께 살펴야 합니다. 과거 취득가격만으로 현재의 매각 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 백승미의 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 매수인에 대한 보증금 승계 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 등기상 임차권과 실제 임차관계 대조. 백승미의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 및 매각물건명세서 기재사항을 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 바야르사이항 어드게렐과 BAYARSAIKHAN OTGONBAATAR의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 점유 원인 및 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 산술상 인수액과 실질 인수액 구분. 62,614,000원은 신건의 배당 부족분입니다. 확약의 유효한 적용 여부를 확인하지 않고 취득비용에 무조건 포함하거나 제외해서는 안 됩니다.
- 부평구 압류 및 배당관계. 말소기준권리인 압류와 체납 관련 우선배당·당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표와 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 현재 점유자들의 인도·퇴거 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔 거래가격을 확인하고, 주된 임차권 확약의 효력과 추가 점유 위험을 반영한 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있다”와 “모든 인수 위험이 없다”는 다르다
이 사건은 선순위 임차인의 보증금이 최저매각가보다 높은 오피스텔입니다. 확약을 배제한 계산에서는 신건 기준 62,614,000원의 보증금 부족분이 발생하고, 유찰로 낙찰가가 내려가면 부족분은 증가합니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수입니다. 해당 확약으로 백승미의 대항력 및 임차권 인수가 유효하게 해소된다면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 현황조사상 추가 전입자 2명의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 이들에게 백승미 관련 확약의 효력이 자동으로 적용되는 것도 아닙니다.
결국 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 백승미 관련 확약서의 효력 확인 → 추가 점유자의 권리·명도관계 확인 → 최근 오피스텔 실거래와 실질취득비용 비교. 주된 임차권의 인수 해소 가능성은 있지만, 현재 단계에서 물건 전체를 인수 위험이 없는 경매로 단정하거나 신건 가격에 충분한 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.
