🛡️ 실질 인수 0원 · 💰 실질취득 209,000,000원 · 📊 최근 실거래 평균 대비 93.6% · ⚠️ 룰상 미배당 84,726,000원
인천지방법원 2026타경500986. 인천 미추홀구 도화동 549-3 소재 11층 건물 중 8층 802호, 전용 73.92㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 신재욱이며 2022.06.14. 매매로 290,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023.01.04. 국 압류와 그보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 황웅은 2022.05.23. 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.10.이라 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다.
보증금이 290,000,000원으로 현재 최저매각가 209,000,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 549-3 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 73.92㎡ · 11층 중 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 신재욱 (2022.06.14. 매매 · 거래가 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.01.04. 국 압류입니다. 그보다 앞선 황웅의 전입·점유일은 2022.05.23., 확정일자는 2022.05.10.이므로 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 2024.06.04. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황웅 | 8층 802호 73.92㎡ 전부 | 290,000,000원 | 2022.05.23 / 2022.05.10 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.09억 vs 거래 평균 2.234억
이루다HILL 전용 72.91~73.92㎡ 거래 표본은 총 5건입니다. 최근 표본 평균은 223,400,000원, 최신 거래는 2022.06 전용 73.92㎡ 8층의 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 73.92㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 72.91㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 72.91㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2021.12 | 73.04㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 72.91㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 223,400,000원 |
확약을 반영한 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 209,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 223,400,000원의 93.6%로, 평균보다 14,400,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2021.08~2022.06에 집중되어 있고, 총 9세대 규모이므로 단순 평균만으로 현재 환금성을 단정하기보다는 실제 응찰 전 주변 오피스텔 시세를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 황웅 보증금 | 290,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 부족분은 84,726,000원이나, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 실제 배당은 조세 등 선순위 채권에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도화초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 1호선 도화역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 8층 802호이며 사용승인일은 2017.12.08.입니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,285,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모의 오피스텔이며 거래 표본은 5건, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 임차권등기와 황웅의 대항력 인수 문제를 해소하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 회차 계산상 황웅 예상배당 205,274,000원, 룰상 부족분 84,726,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액이 핵심 인수 위험이 됩니다.
- 유찰 효과 오해 금지. 확약이 없다면 1회 유찰 시 룰상 인수액 125,940,800원, 2회 유찰 시 158,912,640원으로 증가해 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 시세 검증. 실거래 표본은 2021.08~2022.06의 5건입니다. 입찰 전 인근 오피스텔의 현재 매매·임대 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 현관문에 미납세대 단수 안내문 등이 부착되어 있는 것으로 기재되어 있으므로 관리비·공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘가격’보다 확약의 효력
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 209,000,000원에 낙찰받아도 84,726,000원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이를 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 209,000,000원입니다.
그 기준으로는 최근 실거래 평균 223,400,000원의 93.6%라 가격은 평균 아래에 있습니다. 다만 9세대 오피스텔이고 거래 표본이 적으며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점을 감안하면, 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 확약이 실제 인수 위험을 완전히 해소하는지 확인하는 것입니다. 확약이 확인되면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 확인되지 않으면 보증금 290,000,000원의 대항력 인수 구조가 다시 살아납니다.
