인천지방법원 2026타경501055. 인천 서구 검암동 시크릿가든4차 4층 402호, 전용 42.77㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김소인 명의로 등기되어 있으며, 주택도시보증공사가 보증금 반환과 관련해 강제경매를 신청한 사건입니다. 청구금액은 145,000,000원으로, 이 물건의 감정가 138,000,000원보다 큽니다.
권리분석의 핵심은 을구 순위 5번 박참별의 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입일은 2022.06.24, 확정일자는 2022.06.02이며, 2024.08.09에 보증금 145,000,000원의 임차권등기가 설정됐습니다. 기존 근저당은 이미 말소된 상태이므로 말소기준권리는 2026.02.06의 강제경매개시결정입니다. 임차권이 이보다 먼저 성립해 대항력 및 우선변제권을 갖는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 등기부상 인수 대상이라는 사실과 실제 낙찰 후 부담할 금액을 구분해야 합니다. 특히 말소동의만으로 임차인의 보증금 잔액청구 및 대항력까지 소멸하는지는 확약서의 구체적인 내용과 권리관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 523-2 시크릿가든4차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검암로19번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.77㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트 경사지붕 · 사용승인 2012.04.19 |
| 단지 규모 | 시크릿가든4차 · 14세대 |
| 소유자 | 김소인 (2012.08.13 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 갑구 순위 3번 · 2026.02.06 강제경매개시결정 |
| 등기상 임차권 | 박참별 · 보증금 145,000,000원 · 을구 순위 5번 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 물건에서 가장 먼저 구분할 것은 기존 근저당과 현재 임차권의 법적 상태입니다. 여수수산업협동조합 근저당은 2012.08.13에, 광진자양새마을금고 근저당은 2022.06.27에 각각 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당의 채권최고액을 현재 낙찰자가 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
반면 박참별의 임차권등기는 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 보증금 145,000,000원과 배당요구가 확인되고, 전입 및 확정일자를 갖추고 있어 우선배당 후 부족분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 145,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 박참별 1명입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 낮은 낙찰가의 함정
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
박참별 4층 402호 42.77㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
145,000,000원 |
전입 2022.06.24 확정 2022.06.02 점유개시 2022.06.25 |
대항력 있음
우선변제 승계 가능 말소동의 확약 |
박참별은 2022.05.24에 임대차계약을 체결하고 2022.06.02 확정일자를 받은 뒤, 2022.06.24 전입신고, 2022.06.25 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2024.08.09 접수됐습니다. 말소기준인 2026.02.06보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 예상배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 남은 금액의 인수 여부가 중요해집니다.
다만 매각물건명세서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시합니다. 확약 이행과 잔액청구 배제가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 현재 확인되는 문구는 말소동의에 관한 것이므로, 박참별의 대항력 포기 및 미배당 보증금 청구 배제 여부는 확약서 원문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
시크릿가든4차는 14세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 전용 40.34㎡ 물건으로, 경매 대상인 42.77㎡와 면적 차이가 있습니다. 거래 표본도 적기 때문에 전체 평균을 그대로 현재 시세로 받아들이기 어렵습니다. 특히 최신 거래와 과거 거래 사이에 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 40.34㎡ | 3층 | 123,000,000원 |
| 2022.02 | 40.34㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2022.01 | 40.34㎡ | 5층 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.34㎡ | 3건 | 131,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.34㎡ | 1건 | 123,000,000원 |
전체 거래 평균은 131,666,666원이지만, 여기에는 2022년 거래가 포함됩니다. 가격 판단에서 우선해야 할 최근 실거래는 2025.06의 123,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -9.6%로 하락하고 있습니다.
신건 최저가 138,000,000원은 전체 평균의 104.8%이며, 최근 12개월 평균 대비로는 112.2%입니다. 즉 최신 거래보다 15,000,000원 높은 가격입니다. 최근 실거래가 경매 대상과 완전히 같은 면적은 아니라는 점을 고려하더라도, 신건 가격을 명백한 할인 가격으로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 박참별 · 보증금 우선변제 | 145,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 9,732,000원 |
배당액은 주어진 예상배당 기준입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사와 박참별의 보증금 채권 사이에는 권리 승계 및 대위관계를 확인할 필요가 있으며, 이를 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 최저가만 낮아지는 착시
| 매각 회차 | 최저가 | 서류상 인수액 | 확약 반영 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 138,000,000원 | 9,732,000원 | 인수 해소 시 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 110,400,000원 | 36,945,600원 | 인수 해소 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 88,320,000원 | 58,669,760원 | 인수 해소 시 0원 |
확약이 유효하게 이행되어 해당 임차인의 미배당 보증금 인수까지 해소된다면 입찰가 자체를 기준으로 가격을 비교할 수 있습니다. 그 경우에도 현재 신건은 최근 거래 123,000,000원보다 높은 138,000,000원입니다.
반대로 확약이 보증금 잔액 인수까지 해소하지 못한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 커집니다. 이 경우 실질취득 부담은 보증금 수준으로 유지되므로, 유찰에 따른 최저가 하락을 실제 할인으로 해석하면 안 됩니다. 다른 임차인이 추가로 확인될 경우에는 그 권리까지 별도로 검토해야 하며, 현재 제출된 말소동의 확약이 다른 임차인의 권리까지 포괄한다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 검암중학교 남서측 인근. 주변은 유사한 공동주택이 분포하는 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2012.04.19 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 상·하수도, 위생시설, 가스설비, 난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물이 소재한 토지의 북측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역입니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 14세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 확인되는 최근 거래가 과거 평균보다 낮고 하락 추세가 나타나므로, 낙찰 후 재매각 시 적용할 가격은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 5번 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건은 무엇인지, 박참별의 대항력 포기 및 미배당 보증금 청구 배제까지 포함하는지 반드시 확인하세요.
- 서류상 미배당액. 신건 예상 미배당액은 9,732,000원입니다. 확약 적용 여부가 확인되지 않으면 인수 위험을 배제한 자금계획을 세워서는 안 됩니다.
- 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이고 박참별은 등기상 임차권자입니다. 보증금 채권의 대위·승계 관계를 확인하여 동일 보증금을 중복 계산하거나 별개 채무로 오인하지 않도록 해야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 확인 거래는 2025.06의 123,000,000원입니다. 실거래 표본의 전용면적은 40.34㎡로 본건의 42.77㎡와 차이가 있으므로, 해당 면적과 층·향·상태를 반영한 비교가 필요합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 확약 효력이 확인되지 않으면 최저가와 예상 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 최저가가 하락해도 인수액이 늘어나므로 총취득 부담이 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다.
- 현황 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 점유상태를 재확인하고, 낙찰 후 인도 절차 및 점유 이전 가능 여부를 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 확약서 원본을 대조하세요. 특히 원본에서 확약의 조건과 인수권리 관련 문구를 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — 확약서와 가격은 별개의 문제다
이 사건은 보증금 145,000,000원의 대항력 임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 물건입니다. 확약의 적용 범위에 따라 서류상 미배당액 9,732,000원의 실제 인수 여부가 달라지므로, 단순히 임차권등기가 있다는 이유만으로 전액 인수라고 판단하거나, 반대로 말소동의 문구만으로 모든 보증금 채무가 사라진다고 단정하는 것 모두 주의해야 합니다.
권리관계가 확약 이행으로 해소되더라도 가격 판단은 달라지지 않습니다. 신건 최저가 138,000,000원은 최근 실거래 123,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -9.6%로 하락하고 있습니다. 14세대 규모의 제한된 거래 표본까지 감안하면 신건에서 명확한 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.
결론적으로 확약서 원본을 통한 인수 위험 해소 확인이 우선이며, 가격은 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 확약이 적용되지 않는다면 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 수준의 실질취득 부담이 유지된다는 점을 입찰 판단에 반드시 반영해야 합니다.
