수원지방법원 2024타경100571. 대표 주소는 경기도 오산시 고현동 20-3, 도로명주소 남부대로 430-34입니다. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가 이용상태상 기호 1~28은 모두 다세대주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록29~33의 지분매각, 목록32의 복수 용도지역별 면적은 측량을 통한 확인 필요가 명시돼 있습니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 2,488,039,190원인 신건입니다. 그러나 이 사건은 가격을 먼저 평가할 단계가 아닙니다. 확인된 임차보증금은 유진협의 55,000,000원뿐이고, 나머지 임차인의 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 2,488,039,190원을 그대로 ‘총 취득원가’로 보면 안 되며, 배당되지 않는 대항력 임차보증금이 확인되면 그만큼 실질취득비용이 추가될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100571 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경기도 오산시 남부대로 430-34, 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 1~28 다세대주택 |
| 소유자 | 최순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,488,039,190원 / 2,488,039,190원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 1,149,507,859원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 목록29~33 지분매각 · 목록32 용도지역별 면적 측량 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸돼도 임차보증금은 별도 판단
제공된 말소기준은 2024.12.05 임의경매개시결정입니다. 2020.07.22 설정된 동수원신용협동조합 근저당 2건은 각각 채권최고액 684,000,000원, 660,000,000원이며 등기사항상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 2025.01.16 유진협의 주택임차권등기는 말소기준 이후 등기여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 유진협의 실제 전입·점유개시는 2024.05.20이고 확정일자도 같은 날입니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸과 임차보증금의 인수 여부를 같은 문제로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 21명, ‘대항력 가능·미상’ 다수
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 21명입니다. 유진협은 보증금 55,000,000원, 2024.05.20 전입·점유·확정일자가 확인되고 배당요구도 있어 대항력 및 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 반면 나머지 다수는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신주홍 | 2020.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한종희 | 2020.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2020.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정광용 | 2020.08.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임경호 | 2020.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황진철 | 2020.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이송희 | 2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이미주 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 류덕렬 | 2021.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 미상 |
| 김성민 | 2021.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박형배 | 2021.09.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희범 | 2021.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박명원 | 2022.01.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이경민 | 2022.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재호 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍명희 | 2022.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엄진영 | 2022.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임보형 | 2022.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이유현 | 2023.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유진협 | 2024.05.20 | 55,000,000원 | 有 | 有 | 현재 산정 없음 |
| 조영관 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 2,488,039,190원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,280,392원 |
| 1. 임차인 유진협 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,405,758,798원 |
현재 산식은 집행비용 27,280,392원, 유진협 보증금 55,000,000원, 소유자 잔여 2,405,758,798원으로 구성됩니다. 신청채권자 청구액은 1,149,507,859원이지만 회차별 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당표와의 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 것으로 명시돼 있습니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1~28은 모두 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인은 2020.07.03입니다.
- 입지. 오산시 고현동 고현초등학교 북서측 인근으로 다세대·다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교가 혼재한 신규 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 865.0㎡, 지목 대, 공시지가 797,700원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~5m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제2종일반주거지역 관련 사항이 함께 확인되며, 목록32는 두 용도지역에 걸쳐 정확한 면적을 측량으로 확인해야 합니다.
- 매각구조. 목록29~33은 지분매각으로 명시돼 있어 단독 토지 전체를 취득하는 구조로 단정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택. 2022.11.24 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 20명 확인. 가장 먼저 각 임차인의 실제 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부와 배당가능액을 대조해야 합니다.
- 유진협은 별도 계산. 보증금 55,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되므로 현 산식상 미배당 승계액은 0원입니다.
- 조영관 전입 확인. 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 상태입니다.
- 목록29~33 지분범위 확인. 지분매각 대상의 정확한 지분과 이용관계, 현황을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 목록32 측량. 두 용도지역에 걸친 정확한 면적은 측량 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 근저당·후속 질권 대조. 2020년 근저당의 말소 표시와 2025.07.03 권리이전·근질권·질권 등기를 배당표 및 등기 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 문구의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교수치가 없으므로 감정가 2,488,039,190원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “산정 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 임차인 20명
이 사건은 신건이고 최저가는 감정가와 같은 2,488,039,190원입니다. 그러나 핵심은 최저가가 아닙니다. 실제 임차인 21명 중 보증금이 구체적으로 확인되는 임차인은 유진협 한 명이고, 나머지 20명은 보증금 확인이 필요합니다. 다수의 전입일이 2024.12.05 말소기준보다 빠르므로 이들을 단순히 소멸 임차인으로 처리해서는 안 됩니다.
현재 배당 산식은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 이는 미상 보증금까지 확정했다는 뜻이 아닙니다. 특히 배당으로 전부 변제되지 않는 대항력 임차보증금이 확인된다면 그 잔액은 매수인의 실질취득비용을 증가시킬 수 있습니다. 여기에 목록29~33 지분매각, 목록32 측량 필요, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘가격보다 권리·점유·지분 범위를 먼저 확정해야 하는 고난도 물건’으로 보는 것이 맞습니다.
