| ⚠️ 최저가 | 5,951,301,640원 | 🏠 알려진 인수 | 1,080,000,000원 |
| 💰 실질취득 | 7,031,301,640원 이상 | ❓ 미상 보증금 | 윤기연 |
수원지방법원 2025타경1049. 경기도 수원시 장안구 율전동 433-67의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 상가건물이고, 지상 1층부터 3층은 의원·음식점 등 근린생활시설, 4층과 5층은 공실, 지하 1층은 주차장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김상헌과 장혜란이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기부상 말소기준권리는 2024.01.12. 주식회사신한은행 근저당권 4,224,000,000원입니다. 그 뒤의 우리금융저축은행 근저당, 우리금융캐피탈·우리은행·신한은행 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 임차·전세 관계가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 율전동 433-67 · 경기도 수원시 장안구 서부로 2112 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지상1층∼3층 근린생활시설(의원, 음식점 등) · 4층,5층 공실 · 지1층 주차장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 상가건물 |
| 소유자 | 김상헌 2분의 1 · 장혜란 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 5,951,301,640원 / 5,951,301,640원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,618,171,940원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심
등기부상 2019.12.16. 김은주 전세권 400,000,000원은 말소기준보다 앞서 있고, 제공된 권리판정에서도 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 동시에 김은주는 2층·3층 511.6800㎡의 임차인으로도 조사되어 보증금 400,000,000원이 확인됩니다. 동일 인물·동일 400,000,000원이므로 실질 부담을 계산할 때 이를 별도의 800,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 6명 모두 말소기준 이전 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재식 | 101호 66.0000㎡ | 2023-10-24 | 500,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 가능 |
| 조인상 | 41.0001㎡ | 2009-06-04 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 배당요구 2025-04-15 |
| 김보석 | 1층 우측호 103호 66.0000㎡ | 2023-09-22 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 가능 |
| 김은주 | 2층,3층 511.6800㎡ | 2020-01-24 | 400,000,000원 | 3,636,364원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 가능 |
| 박동식 | 4층255.8400㎡ | 2019-06-30 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 가능 |
| 윤기연 | 확인 필요 | 2019-10-01 | 미상 | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 |
조인상만 2025.04.15. 배당요구 사실이 확인되고, 알려진 5명의 보증금에 대해서는 예상배당표가 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 윤기연은 선순위 전입 사실은 확인되지만 보증금 자체가 미상이므로, 실제 인수 부담은 1,080,000,000원보다 커질 수 있습니다.
③ 실질취득 부담 — 최저가가 내려가도 인수액은 별개
| 현재 최저가 | 5,951,301,640원 |
|---|---|
| 알려진 매수인 인수액 | 1,080,000,000원 |
| 현재 실질취득 부담 | 7,031,301,640원 이상 |
| 1회 유찰 가정 | 4,761,041,312원 + 1,080,000,000원 = 5,841,041,312원 이상 |
| 2회 유찰 가정 | 3,808,833,049원 + 1,080,000,000원 = 4,888,833,049원 이상 |
| 추가 변수 | 윤기연 보증금 미상 |
이 사건은 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매각대금 5,951,301,640원에 알려진 인수보증금 1,080,000,000원을 더하면 최소 7,031,301,640원의 실질취득 부담입니다. 유찰되더라도 알려진 보증금 인수액은 별도 부담으로 남기 때문에, 1회 유찰 시에도 최소 5,841,041,312원, 2회 유찰 시에도 최소 4,888,833,049원입니다. 여기에 윤기연의 미상 보증금이 더해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,951,301,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 61,913,016원 |
| 인수 · 정재식 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조인상 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보석 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김은주 보증금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박동식 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 김은주 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 을구 26번 근저당 · 주식회사신한은행 | 4,224,000,000원 | 4,224,000,000원 |
| 4. 을구 28번 근저당 · 주식회사우리금융저축은행 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 5. 갑구 37번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 594,666,631원 | 355,388,624원 |
| 6. 갑구 38번 가압류 · 주식회사우리은행 | 623,126,224원 | 0원 |
| 7. 갑구 40번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 268,441,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,020,233,923원 중 예상배당 5,889,388,624원, 미배당 1,130,845,299원입니다. 알려진 임차보증금 인수액은 1,080,000,000원이며 윤기연의 미상 보증금은 별도입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율전동행정복지센타 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린상가·대학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 서측 간선도로인 서부로에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 지상 1층∼3층은 의원·음식점 등 근린생활시설, 4층·5층은 공실, 지하 1층은 주차장입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 상가건물이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·냉난방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·시가지경관지구(일반), 대로1류 접면이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 신건 최저가 5,951,301,640원에 알려진 인수보증금 1,080,000,000원을 더한 7,031,301,640원 이상이 현재 출발점입니다.
- 윤기연 보증금 확인. 2019.10.01. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 실제 금액 확인 전에는 인수 상한을 확정할 수 없습니다.
- 김은주 관계 확인. 임차인·전세권자·과거 소유자라는 지위가 겹칩니다. 보증금과 전세권의 실질 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 조인상은 2025.04.15. 배당요구가 확인되지만 다른 임차인들의 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액 기준으로 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘인수액 확인’이 먼저다
이 사건의 핵심은 후순위 근저당이나 가압류가 아닙니다. 2024.01.12. 신한은행 근저당보다 앞서 전입한 임차인이 6명이고, 확인된 보증금만 1,080,000,000원입니다. 윤기연의 보증금은 아직 금액조차 확인되지 않았습니다. 현재 최저가 5,951,301,640원만 보면 안 되고, 알려진 금액만으로도 실질취득 부담은 7,031,301,640원 이상입니다.
게다가 김은주는 임차인·전세권자·과거 소유자라는 관계가 겹치고, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 최근 실거래 자료가 없어 실질취득액이 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수보다 선순위 임차보증금의 실제 존부·금액·배당관계를 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
