수원지방법원 2025타경1522. 경기도 용인시 수지구 고기동 704-1 소재 토지와 여러 용도의 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 2,026㎡이며, 건물은 다가구주택과 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사지니졸리입니다. 2024년 8월 소유권을 이전받았고, 같은 해 9월 초월농업협동조합 명의의 채권최고액 4,080,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 초월농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 기술보증기금 가압류와 용인시·국가의 압류가 뒤따랐습니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 2026.04.23. 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있으므로, 최초 설정권자와 현재 등기상 권리자를 구분해야 합니다.

핵심은 권리의 선후관계만이 아닙니다. 주거와 비주거 기능이 혼합된 부동산이고 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자와 이용관계, 건물별 수익구조, 토지의 개발·이용 제한을 확인해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당

권리분석의 출발점은 2024.09.12. 을구 1번 초월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,080,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정, 기술보증기금 가압류, 용인시와 국가의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

특히 을구 1-2번의 근저당권 이전은 새로운 채권최고액 4,080,000,000원이 추가된 것이 아닙니다. 기존 을구 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이므로 별도 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 검증 — 감정가 52.53억, 시세 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 5,252,669,140원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 직접적인 근거는 없습니다.

가격을 판단할 때는 단순한 토지면적 비교뿐 아니라 건물별 이용상태와 수익성을 함께 검토해야 합니다. 주거용 다가구주택과 비주거 시설은 임대수익, 매수 수요 및 매각 가능성이 다를 수 있습니다. 특히 자연녹지지역과 보전녹지지역에 걸친 토지의 이용 제한은 개발 가능성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,252,669,140원 가정)

근저당은 채권최고액 기준으로 배당을 추정했으며, 신청채권 청구액은 3,446,815,122원입니다. 이후 근저당권 이전분을 별도로 더하지 않았습니다. 용인시·국가 압류 관련 세액과 실제 조세 배당순위, 당해세 및 미확인 임차인의 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 위 금액은 확정 배당표가 아니며 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 및 미배당 비교

현재 신건 가격을 기준으로는 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준의 채권자 배당액 4,260,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 937,742,449원입니다.

1회 유찰 시 채권 미배당액은 102,286,041원, 2회 유찰 시 934,308,833원으로 증가합니다. 다만 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석상 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

④ 입지·건물·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 용인시 수지구 고기동 소재 관음사 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 다가구주택. 목록2는 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·세라믹사이딩 등으로 마감됐으며, 위생·급배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 사무소·제조업소. 목록3은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 종교집회장. 목록4는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지하 1층 건물입니다. 제2종근린생활시설(종교집회장)으로 이용되고 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 2,026㎡입니다. 주상용으로 이용 중인 완경사·사다리형 토지이며, 도로접면은 세로각지(가)입니다. 개별공시지가는 847,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역과 보전녹지지역에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역(주거형), 성장관리권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지이용 제한. 역사문화환경보존지역과 저촉하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 향후 개발·증축·용도변경·거래 시 해당 제한사항의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태와 건축물대장의 용도는 입찰 전 대조해야 합니다.
• 환금성. 주거용 다가구주택과 비주거 시설이 결합된 일괄매각 물건입니다. 건물별 임대수익, 유지관리비와 이용 제한 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으므로 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 토지와 다가구주택·근린생활시설 각 목록의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 확인하세요.
• 건물별 등기 대조. 확인된 제에이동 등기에는 토지 및 제비동·제씨동 공동담보가 기재되어 있습니다. 다른 건물과 토지의 등기도 함께 확인해 권리관계에 누락이 없는지 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 초월농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역을 반영해 현재 권리자와 채권액을 확인하세요. 동일 근저당을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 실제 임차·점유 조사. 다가구주택과 사무소·제조업소·종교집회장의 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 임대관계 미상인 상태에서 대항력이나 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
• 조세 배당 확인. 용인시·국가 압류가 등기되어 있습니다. 실제 체납세액과 조세의 법정기일, 당해세 및 배당순위를 확인하고 추정 배당표와 실제 배당액의 차이를 점검하세요.
• 시세와 수익성 검증. 토지·건물의 비교 거래사례, 건물별 임대수익, 공실 가능성 및 유지관리비를 조사해 적정 입찰가격을 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 이용 제한 확인. 토지거래허가구역, 역사문화환경보존지역, 자연녹지지역·보전녹지지역 및 성장관리계획 관련 제한사항을 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 각 건물의 실제 사용 상태와 설비 유지관리 상태, 건축물대장상 용도 및 공부와의 일치 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 초월농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 감정가 52.53억이 적정하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 다가구주택·사무소·제조업소·종교집회장을 포함한 복합용도 일괄매각 물건입니다. 임대관계와 점유상태가 명확하지 않고 토지에도 여러 이용 제한이 적용됩니다.

더욱이 현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 유찰 후 가격이 낮아지는 경우에도 실제 시장가격과 수익성 검증은 별도로 필요합니다.

결론적으로 말소 구조상 예상 인수액은 0원이지만, 실제 점유·임대차와 복합용도 자산의 적정가격은 추가 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 토지와 건물별 가치를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.