수원지방법원 2025타경1546. 용인시 수지구 죽전동 도담마을죽전파크빌 상가동 지하층 101호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있고, 감정평가 현황은 생활편익시설(드림교회)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 대한예수교장로회드림교회이며, 2024.09.04. 안양동부새마을금고의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.08.07. 같은 안양동부새마을금고가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다.
권리관계만 보면 복잡한 선순위 임차권이나 별도 인수권리가 나타나지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 대상면적과 이용상태가 단지 내 일반 아파트 거래 표본과 다르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 339 도담마을죽전파크빌상가동 지하층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 정든로 24 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 생활편익시설(드림교회)로 이용 중 |
| 대상면적 | 272.56㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사스라브지붕 2층 건내 지하층 101호 |
| 소유자 | 대한예수교장로회드림교회 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양동부새마을금고 / 155,577,606원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 현재 말소기준권리는 2024.09.04. 설정된 안양동부새마을금고의 근저당권 195,000,000원이며, 이후 2025.08.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1998년 근저당권과 2004년 경매·압류, 2006년 우리은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 51.0%를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
도담마을죽전파크빌의 최근 실거래 12건 평균은 725,833,333원, 최신 거래는 2026.09. 720,000,000원입니다. 계산상 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균의 51.0%입니다.
하지만 이 수치는 직접적인 가격 메리트 근거로 쓰기 어렵습니다. 대상의 비교기준 면적은 272.56㎡인데 최근 거래 표본은 59.69㎡·84.88㎡·115.99㎡로 구성돼 있고, 면적 일치 여부도 불일치로 확인됩니다. 더구나 대상은 상가동 지하층 101호에서 생활편익시설(드림교회)로 이용되고 있으므로, 일반 아파트 거래와 같은 기준으로 ‘370,000,000원이 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.69㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.08 | 115.99㎡ | 15 | 810,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 5 | 755,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 12 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 5 | 747,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 3 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 115.99㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 14 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 2 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 678,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 9 | 695,000,000원 |
| 평균 | 272.56㎡ 대상과 불일치 | 12건 | 725,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 안양동부새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,020,000원 |
현재 회차 370,000,000원 가정에서는 안양동부새마을금고 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여는 169,020,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 195,000,000원 | 169,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 195,000,000원 | 96,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 195,000,000원 | 37,684,800원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 155,577,606원이고, 각 시나리오상 근저당권 채권최고액 195,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대지초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로와 노선버스 등 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 대상은 생활편익시설(드림교회)로 이용 중이며, 공용 위생설비와 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 생활편익시설 및 도담마을죽전파크빌 아파트단지 건부지로 이용 중이며, 단지 북서측 출입로를 통해 외부 도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
- 단지. 도담마을죽전파크빌은 561세대, 준공일 1997-06-14로 집계됩니다. 다만 대상은 일반 아파트 세대가 아니라 상가동 지하층 101호이므로 주거세대 거래성과 동일하게 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 임차인 없음, 명시 인수권리 해당없음, 법정지상권 해당없음이라는 현재 자료를 매각기일 전 원본 서류와 다시 대조하세요.
- 용도·현황 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이나 감정 현황은 생활편익시설(드림교회) 이용입니다. 현장 상태와 실제 사용관계를 확인하는 것이 중요합니다.
- 비교사례 분리. 단지 최근 아파트 거래는 대상 272.56㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 51.0% 수치만 보고 가격 상한을 정하지 마세요.
- 지하층 특성 확인. 대상은 상가동 지하층 101호입니다. 현장 접근성·내부 상태·실사용 가능 범위를 직접 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 370,000,000원, 1회 유찰 296,000,000원, 2회 유찰 236,800,000원 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다. 가격 적정성은 별도의 유사 용도 비교자료로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 51.0%가 곧 할인율은 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 안양동부새마을금고의 2024.09.04. 근저당권이 말소기준이고, 임차인과 별도 인수권리는 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 분석에서는 단지 아파트 실거래를 그대로 적용하면 안 됩니다. 대상은 272.56㎡ 상가동 지하층 101호이고 현재 생활편익시설(드림교회)로 이용 중인 반면, 최근 12건 거래는 59.69㎡·84.88㎡·115.99㎡ 주거 표본입니다. 따라서 최저가가 최근 거래 평균의 51.0%라는 사실은 참고할 수 있지만, 그것만으로 저평가·가격 메리트를 확정할 근거는 아닙니다. 권리는 단순하되, 가격은 대상 호실과 실제 용도가 맞는 별도 비교가 필요한 사건입니다.
