인천지방법원 2026타경502011. 미추홀구 숭의동 라임카운티A 7층 703호, 전용 73.92㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인 오세화입니다. 임대차계약은 2022.07.23, 확정일자는 2022.07.25, 전입·점유개시는 2022.08.30이고, 현 사건의 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2023.08.25이므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적시돼 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약이 적용되는 오세화 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 오세화 임차인에 한정되므로 다른 임차인이나 점유자가 별도로 확인될 경우 그 권리는 별도 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 오세화 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502011 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 68-26 라임카운티에이 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 73.92㎡ · 10층 건물 내 7층 703호 · A동 |
| 소유자 | 이영신 (2022.09.22 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.25 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
등기부의 2015.03.19 한국양봉농업협동조합 근저당 139,200,000원은 2022.08.30 해지로 이미 말소돼 현 사건의 말소기준이 아닙니다. 현 사건의 기준은 2023.08.25 국민건강보험공단 압류입니다. 오세화의 전입·점유 2022.08.30이 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2022.07.25와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 오세화 주거 · 임차권등기 | 7층 703호 73.92㎡ 전부 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’
이 사건은 확약으로 임차인 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 203,000,000원입니다. 라임카운티A 전용 73㎡대 실거래 표본은 4건이며, 최근 12개월 평균은 214,266,666원, 최신 거래는 2022.09 · 230,000,000원입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.7%입니다. 전체 실거래 평균 213,200,000원 대비 지표는 95.2%지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 73.92㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 73.38㎡ | 2 | 192,800,000원 |
| 2022.04 | 73.92㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 73.92㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 214,266,666원 |
가격 추세 지표는 +2.0%로 하락 추세 데이터는 아닙니다. 현재 실질취득 203,000,000원은 최근 12개월 평균 214,266,666원보다 낮고 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 표본의 최신 거래 자체가 2022.09이며 단지는 12세대, 확인된 거래도 4건뿐입니다. 따라서 94.7%라는 숫자를 곧바로 2026년 현재의 확정적인 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 오세화 보증금 | 220,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 오세화 보증금의 미배당액은 20,642,000원입니다. 이 금액은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 제물포역(지하철 1호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 703호입니다. 사용승인일은 2015.02.17입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 35미터 내외와 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,140,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 라임카운티A는 12세대이고 확인된 실거래 표본은 4건입니다. 최신 거래가 2022.09이므로 현재 시점의 가격과 거래 속도는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비. 현황조사보고서에는 관리비 미납 안내문이 부착된 현관문 사진이 첨부돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 오세화 임차권의 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 제출된 확약서가 본건 703호와 해당 임차권을 정확히 대상으로 하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일. 오세화의 전입·점유 2022.08.30은 말소기준 2023.08.25보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형이라는 점을 전제로 확인하세요.
- 실거래 시차. 실질취득 203,000,000원은 최근12개월 평균 214,266,666원의 94.7%지만 최신 거래는 2022.09입니다. 2026.10.12 입찰 전에 현재 거래·매물 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 12세대, 실거래 표본 4건입니다. 가격뿐 아니라 매도 소요와 거래 빈도까지 함께 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 현관문에 관리비 미납 안내문이 부착된 사진이 있으므로 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 계산식이 바뀐다”
이 사건을 최저가 203,000,000원만 보고 해석하면 핵심을 놓치게 됩니다. 오세화는 보증금 220,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 선순위 임차인이라, 확약을 배제한 배당 계산에서는 현재 회차에서도 20,642,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인돼 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 203,000,000원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 이 실질취득가는 실거래 표본의 최근 12개월 평균 214,266,666원의 94.7%이고 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.09에 멈춰 있고 단지도 12세대에 불과하므로, 이 수치를 곧바로 2026년 현재의 확정 시세 할인으로 받아들이기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 확약서 원문 확인과 현재 오피스텔 시세·환금성 재확인입니다.
