수원지방법원 2025타경1558. 수원시 팔달구 인계동 수원인계리슈빌에스 1층 107호입니다. 등기상 집합건물이며 사건의 물건 분류는 대지로 표기돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(커피점)입니다. 상업업무지대에 위치한 상가로, 아파트와 동일한 가격·환금성 기준으로 평가할 물건은 아닙니다.

소유자는 김한나이며, 2019.02.15 거래가액 774,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 부산은행 근저당권은 2024.01.05 해지로 말소됐고, 같은 날 인천원예농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

권리분석의 핵심은 임차인 김지현입니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 2,200,000원으로 조사됐으며, 전입신고일은 2024.04.24입니다. 말소기준권리 설정일보다 늦고 대항력도 없는 것으로 조사돼, 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 영업장 인도와 임대차관계 확인은 별도로 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소, 이후 권리도 소멸

최초 소유권보존등기 이후 김한나에게 소유권이 이전됐으며, 부산은행의 채권최고액 550,000,000원 근저당권은 2024.01.05 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 부산은행 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 안 됩니다.

현재 말소기준은 을구 3번 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 경매 신청채권자 역시 인천원예농업협동조합입니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 인수대상은 아니다

실제 임차인은 김지현 1명입니다. 전입신고일인 2024.04.24는 말소기준권리 설정일인 2024.01.05보다 늦습니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 따른 대항력 판정 역시 대항력 없음입니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 다만 현재 확인된 권리관계와 매각물건명세서 기준으로는 임차보증금 30,000,000원을 매수인 인수액에 더하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 680,000,000원의 적정성은 별도 검증

현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 680,000,000원입니다.

소유자의 과거 등기상 거래가액은 774,400,000원이지만, 이 금액만으로 현재 시세를 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 근린생활시설로 이용되는 상가이므로 최근 유사 상가 거래, 임대수익, 공실 가능성, 위치와 접근성, 실제 임대차 조건을 함께 고려해야 합니다.

회차별 매각가격과 채권 미배당 규모는 다음과 같습니다. 유찰이 진행되더라도 현재 권리분석 기준 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

회차별 금액은 매각가격 및 집행비용 추정에 기초한 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당 규모는 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있으며, 미배당 채권을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)

매각가 680,000,000원에서 집행비용 추정액 9,200,000원을 제외하고, 인천원예농업협동조합 근저당에 채권최고액 624,000,000원을 배당하면 소유자에게 돌아가는 예상 잔여액은 46,800,000원입니다.

근저당 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 528,637,529원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 오피스 등이 혼재하는 상업업무지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역과의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 107호로, 외벽은 돌붙임마감 등이며 내벽은 인테리어마감, 창호는 철재창호 등입니다.
• 도로. 북동측 약 30m 내외의 포장도로, 남동측 및 북서측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 인접 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 주상복합 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 이용상태가 근린생활시설(커피점)이므로 주거용 부동산과 달리 업종 적합성, 점포 위치, 임대수요, 수익성 및 공실 가능성을 중심으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 최근 동일 건물 및 인근 유사 상가의 실거래가격과 임대사례를 확인해 감정가 680,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임차인 확인. 김지현의 보증금 30,000,000원, 월차임 2,200,000원 및 실제 점유관계를 임대차계약서와 현장조사로 대조하세요.
• 대항력·우선변제 재확인. 전입신고일은 말소기준권리 이후이나, 근린생활시설인 만큼 사업자등록 등 관련 원본도 함께 대조하고 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 영업장 인도. 커피점으로 이용 중인 상가이므로 영업시설, 잔존 집기, 실제 점유자 및 명도 협의 가능성을 사전에 점검하세요.
• 임대수익 확인. 조사된 월차임 2,200,000원이 실제로 수납되고 있는지, 계약 유지 가능성과 공실 발생 시 부담을 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 기타 관리비 정산 사항을 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 신청채권자의 청구액은 528,637,529원이며 근저당 채권최고액은 624,000,000원입니다. 실제 채권잔액, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최신 사건 진행 확인. 매각기일 2026.10.12 이전에 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “적정가격”은 서로 다른 판단이다

이 사건은 권리의 선후관계가 비교적 명확합니다. 과거 부산은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 인천원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 실제 임차인 김지현은 그 이후 전입신고한 것으로 조사됐으며, 매각물건명세서에도 인수권리가 명시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격에 관해서는 별개의 검증이 필요합니다. 본건은 근린생활시설(커피점)로 이용되는 1층 상가이며, 신건 최저가 680,000,000원이 현재 유사 상가의 실거래가격과 비교해 어느 수준인지 확인되지 않았습니다. 임차인의 월차임, 영업장 인도 가능성 및 시장 임대수익률도 함께 살펴야 합니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 적정성은 추가 검증입니다. 현재 권리관계가 단순하다는 장점은 있지만, 최근 거래와 실제 임대수익을 확인하기 전까지 신건 가격에 별도의 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.