* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수 문제를 해소하는 범위에서 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약의 효력이 미치지 않으면 배당 부족액에 관한 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경502038. 미추홀구 주안동 소재 이츠 8층 801호입니다. 건축물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 박종득은 2021년 8월 17일 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 청구금액 220,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에 앞서 설정됐던 한국양봉농업협동조합과 우리은행의 근저당은 이미 말소됐습니다. 반면 2023년 등기된 임정식의 주택임차권은 2026년 경매개시결정보다 앞섭니다.

따라서 핵심은 임차권의 선순위 여부와 확약서의 효력입니다. 여기에 최근 비교 평균보다 현저하게 높은 감정가가 겹쳐 있어, 권리 해소 가능성만으로 입찰을 결정해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

과거 설정된 근저당권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 을구 순위 5번 주택임차권등기입니다. 임차인 임정식은 2021년 8월 9일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 15일입니다. 임차권등기일은 2023년 7월 28일로, 경매개시결정일인 2026년 3월 13일보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기명령은 2023년 7월 17일 있었으며, 2023년 7월 28일 등기됐습니다. 임정식은 배당요구를 했고, 신건 최저가 기준으로 예상되는 보증금 배당액은 216,120,000원입니다.

주택도시보증공사는 별도의 신청채권자로 배당표에 표시됩니다. 이를 임정식 외의 추가 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 2.2억은 최근 평균의 139.7%

이츠의 비교 가능한 전용 59.75㎡ 거래 내역입니다. 과거 거래가는 220,000,000원까지 형성됐으나, 이후 거래는 150,000,000원과 165,000,000원입니다. 제공된 최근 비교 평균은 157,500,000원이며, 가격 추세 지표는 -28.4%입니다.

전체 평균 178,333,333원에는 2021년의 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 이 금액을 현재 시세의 대표값으로 삼으면 실제 가격 수준을 높게 평가할 수 있습니다. 따라서 최근 비교 평균 157,500,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.

다만 거래 표본이 적고 최신 확인 거래도 2025년 7월입니다. 매각기일인 2026년 10월 12일을 기준으로는 시차가 있으므로 입찰 전 추가 실거래 확인이 필요합니다. 표본이 제한적인 소규모 건물이라는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차인에게 예상 배당 후 3,880,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 예상배당은 0원이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 늘어나는 배당 부족액

선순위 보증금 220,000,000원이 매각대금보다 크거나 비슷한 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 룰상 매수인이 인수할 수 있는 부족액은 늘어납니다.

* 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권의 말소뿐 아니라 잔여 보증금 인수 문제까지 유효하게 해소하는 경우입니다. 각 회차의 룰상 인수액은 집행비용을 반영한 배당 부족액 추정치이며 실제 낙찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 801호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·기계식주차·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
• 건물 규모. 2014년 준공된 16세대 규모의 소규모 건물입니다. 공동주택 밀집지역이라는 장점과 별개로, 실제 거래 표본이 제한적이라는 점을 고려해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 확인된 실거래 3건의 가격 차이가 크고 최근 가격 추세가 하락세입니다. 거래 건수가 적어 개별 호실의 상태와 시점에 따라 실제 매도가격이 달라질 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임정식의 주택임차권등기 및 잔여 보증금 인수 문제에 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다. 단순한 등기 말소동의와 보증금 잔액 청구 문제를 구분하세요.
• 선순위 임차권 재확인. 임정식의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 사실을 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요.
• 확약 밖의 권리 별도 검토. 확약의 효력은 해당 임차권에 관한 범위에서만 판단해야 하며, 다른 권리자에게 자동 적용된다고 전제해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 재확인. 제공된 최신 확인 거래는 2025년 7월입니다. 매각기일 전 동일 건물 및 주변 유사 면적 거래를 다시 확인하세요.
• 신건 가격 경계. 최저가 220,000,000원은 최근 비교 평균 157,500,000원의 139.7%입니다. 과거 220,000,000원 거래만을 기준으로 가격을 판단하지 마세요.
• 유찰 시 실질취득 기준. 확약이 유효하지 않다면 낙찰가와 보증금 부족액을 합산하여 검토해야 합니다. 단순히 유찰로 내려간 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문·실거래 내역을 확인하세요.

맺으며 — “확약서로 인수위험을 해소해도, 가격까지 해결되지는 않는다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 말소동의 확약서입니다. 실제 임차인 임정식의 보증금은 220,000,000원이며, 신건 예상배당 기준 부족액은 3,880,000원입니다. 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권의 말소와 잔여 보증금 인수 문제를 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 그 효력과 이행 조건은 원문 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 더 명확합니다. 현재 최저가 2.2억은 최근 비교 평균 1.575억의 139.7%이고, 최신 거래 1.65억보다도 높습니다. 거래가격 추세도 -28.4%로 하락하고 있습니다. 16세대 규모의 제한적인 거래 표본과 평균 2.0회의 경매 유찰 이력까지 고려하면, 신건에서 가격상 이점을 찾기 어렵습니다.

확약에 따른 권리 해소 여부를 먼저 확인하고, 시세 비교는 반드시 실제 취득부담을 기준으로 해야 합니다. 확약이 유효하다 해도 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 높습니다. 확약이 유효하지 않다면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 인수 부담으로 남을 수 있습니다. 이 물건은 권리와 가격을 별도로 검증해야 하는 사례입니다.