인천지방법원 2026타경502185. 만수동 해오름팰리스 5층 502호, 전용 46.18㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정영애이며 2021.05.21. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리는 소멸한다”에서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 강민준 1명이 2021.08.20. 전입했고, 말소기준권리인 2022.07.18. 하나카드 주식회사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
강민준의 보증금은 145,000,000원, 확정일자는 2021.07.02.이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 107,000,000원 가정 시 집행비용 2,298,000원 이후 임차인에게 104,702,000원이 배당되고, 보증금 잔액 40,298,000원이 남는 구조입니다. 통상이라면 이 잔액을 매수인이 인수하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 현재 확인된 실제 임차인은 강민준 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1-38 해오름팰리스 5층 502호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 만수로 125 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.18㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 정영애 (2021.05.21. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 확약서가 있다
2011.12.15. 설정된 화곡새마을금고 근저당권은 2020.12.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.18. 접수된 하나카드 주식회사 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.20.에 강민준이 전입했고 2021.08.21. 점유를 개시했으므로 대항력의 시간 순서는 임차인 쪽이 앞섭니다. 2023.09.22. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸 처리되지만, 대항력 있는 보증금의 미배당 잔액은 원칙적으로 별도 검토 대상입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민준 5층 502호 46.18㎡ 전부 | 145,000,000원 | 2021.08.20 2021.07.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 40,298,000원 확약 적용 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 107,000,000원’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 있어 단순히 최저가만 비교하면 안 되는 유형이지만, 위 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 107,000,000원입니다. 해오름팰리스(1-38)의 동일 전용면적 46.18㎡ 최근 거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.18㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.18㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 120,000,000원이며, 실질취득 107,000,000원은 그 가격의 89.2%입니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이어서, 이 수치를 넓은 의미의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 특히 이 건물은 총 11세대 규모라 거래 표본이 제한적인 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 강민준 보증금 | 145,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,530,943원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강민준 보증금의 미배당액은 40,298,000원입니다. 통상 룰에서는 이 금액이 매수인 인수로 연결되지만, 본 건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 46.18㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 동측 인근으로, 임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 버스정류장이 있고 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 365.0㎡, 지목은 대, 가장형·주상용이며 주변으로 포장도로가 있습니다. 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되고 소로2류에 접합니다. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 해오름팰리스(1-38)는 총 11세대, 2011.06.10. 준공입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래는 1건으로 표본이 얇습니다.
- 현황. 현관에 전기사용계약해지 및 수도 단수 안내문이 붙어 있는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 강민준 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 강민준은 전입 2021.08.20., 말소기준 가압류는 2022.07.18.이므로 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.07.의 120,000,000원 1건입니다. 실질취득 107,000,000원이 89.2%이지만 단일 표본만으로 가격을 단정하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 11세대 규모이므로 아파트처럼 많은 거래표본을 기대하기 어렵고, 향후 매도 시 개별 호수 상태와 수요 영향을 크게 받을 수 있습니다.
- 단수·전기사용 해지 현황 확인. 현관 안내문 기재가 있으므로 실제 점유·시설 상태와 재사용에 필요한 조치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 실질 부담을 바꾼다”
이 사건의 출발점은 명확합니다. 보증금 145,000,000원의 실제 임차인 강민준은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 현재 가격에서 배당만 계산하면 미배당액은 40,298,000원이고 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로 본 분석의 실질 인수액은 0원, 실질취득은 107,000,000원으로 봅니다.
가격은 최근 12개월 동일면적 거래 120,000,000원의 89.2% 수준이지만, 비교 거래가 1건뿐이고 총 11세대의 다세대주택이라는 점 때문에 가격 가치는 넓은 거래군으로 재확인할 필요가 있습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “유찰되면 더 싸진다”가 아니라, 확약서가 실제로 강민준 임차권의 인수 위험을 0원으로 해소하는지를 원문에서 확인한 뒤 그 실질취득액을 최근 거래와 비교하는 것입니다.
