인천지방법원 2026타경502246. 인천 계양구 장기동 라비캐슬 1동 2층 201호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”가 아니라, 임차인의 대항력 발생 시점과 말소동의 확약이 함께 존재한다는 점입니다. 박성준은 임대차계약일 2022.05.28, 확정일자 2022.06.17, 주민등록·점유개시일 2022.07.20로 확인되며, 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
현재 신건 매각가 121,000,000원을 기준으로 한 배당 산식에서는 집행비용 2,494,000원을 제외하고 임차인에게 118,506,000원이 우선 배당되어, 보증금 145,000,000원 중 26,494,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 박성준에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 효과는 해당 임차인에 한정되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 박성준 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 123-2 라비캐슬 제1동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장기서로20번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 2층 201호 45.56㎡ 전부 · 지상 5층 건물 내 제2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 폐문 부재로 내부 확인 못함 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
등기부상 2010.12.10 경서농업협동조합 근저당권 121,200,000원은 2022.07.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 이후 2024.01.16 계양구 압류, 2025.11.18 양천세무서장 압류, 2026.03.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 부분은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.04.11이지만, 박성준의 주민등록일·점유개시일은 2022.07.20이므로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 145,000,000원과 확정일자 2022.06.17, 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 후순위라 단정하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 산식상 인수와 실질 인수를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박성준 | 2층 201호 45.56㎡ 전부 | 145,000,000원 | 2022.07.20 / 2022.06.17 | 대항력 有 우선변제 승계 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 박성준 보증금 | 145,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차인 부족분은 26,494,000원이지만, 이는 확약을 반영하기 전 금액입니다. 말소동의 확약을 적용한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰가만 보고 인수액을 더하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 산식상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 121,000,000원 | 26,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 96,800,000원 | 50,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 77,440,000원 | 69,353,920원 | 0원 |
이 표에서 가장 중요한 것은 오른쪽 두 열을 혼동하지 않는 것입니다. 대항력 임차인이 있는 일반적인 사건이라면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 박성준 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 각 회차의 산식상 미배당액을 그대로 매수인의 실제 인수액으로 잡아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동, 갈현체육공원 북동측 인근입니다. 아라뱃길 인근으로 다세대주택·농지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인일은 2010.04.19입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방 설비, 필로티주차장이 되어 있습니다.
- 도로. 외곽으로 폭 약 8미터 공도에 접합니다.
- 이용·현황. 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문 부재 상태로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(장기(구획정리))·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박성준 임차인의 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로, 입찰 전에 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 전입·점유 선순위 구조 재확인. 주민등록일·점유개시일 2022.07.20은 말소기준권리 2023.02.07보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 대항력 인수형입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문 부재로 내부가 확인되지 않았으므로, 내부 상태에 관한 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 이 사건에서는 실거래 시세를 근거로 한 가격 우위 판단보다 권리 구조와 확약 효력을 우선 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 등 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
박성준의 보증금은 145,000,000원이고, 전입·점유는 2022.07.20로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약만 없었다면 신건 121,000,000원에서도 미배당 보증금이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 결과 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 권리분석의 마지막 확인점은 분명합니다. 말소동의 확약의 원문과 적용 범위, 그리고 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부입니다. 이 두 부분을 원본에서 확인해야 121,000,000원 신건의 실질취득 구조를 확정할 수 있습니다.
