인천지방법원 2026타경502261. 인천 미추홀구 용현동 다올재 4층 401호, 전용 72.36㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 202,000,000원으로, 등기상 소유자 황은정의 취득 거래가액 215,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 숫자만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금과 대항력, 그리고 제출된 확약서의 정확한 효력을 함께 봐야 하기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2021년 5월 28일 설정된 주식회사페이금융대부의 근저당권입니다. 그런데 임차인 박유미의 전입일은 그보다 앞선 2021년 4월 20일입니다. 확정일자도 2021년 3월 26일이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 이후 2023년 6월 15일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 임차권등기의 등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-89 다올재 4층 401호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬서로 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 72.36㎡ · 철근콘크리트조 7층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 황은정 · 2021.05.17 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.28 · 을구 3번 · 주식회사페이금융대부 근저당권 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 박유미 1명 · 보증금 215,000,000원 · 선순위 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인
현재 소유자 황은정은 2021년 5월 17일 소유권을 취득했습니다. 임차인 박유미의 전입과 점유개시는 그 이전인 2021년 4월 20일이고, 말소기준권리인 근저당권은 같은 해 5월 28일 설정되었습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당권 자체보다 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 215,000,000원의 처리
이 사건의 실제 임차인은 박유미 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으나, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인의 임차권등기와 신청채권자의 청구금액도 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박유미 4층 401호 72.36㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.04.20 확정 2021.03.26 임차권등기 2023.06.15 |
215,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
확약 확인
배당요구 있음 · 확약서 적용 범위 확인 필요 |
③ 가격 분석 — 낮은 최저가와 실제 취득비용은 다르다
다올재는 총 8세대 규모로, 확인되는 실거래 표본은 전용 72.36㎡의 2021년 9월 거래 1건입니다. 거래금액은 205,000,000원이며 7층 물건입니다. 거래 시점이 오래되었고 표본도 하나뿐이므로 현재 시세를 대표하는 가격으로 단정할 수 없습니다. 특히 최근 거래 추세나 하락 여부를 판단할 만한 연속 거래 근거는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 72.36㎡ | 7층 | 205,000,000원 |
최저가 202,000,000원은 위 거래금액의 98.5% 수준입니다. 표면적으로는 3,000,000원 낮지만, 확약서 효력 확인 전의 예상 인수액까지 반영하면 실질취득 218,628,000원으로 과거 거래금액보다 13,628,000원 높습니다. 이 비교만으로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 박유미 · 우선변제 | 215,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 주식회사페이금융대부 · 근저당권 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권의 권리 승계·청구 관계는 실제 배당 시 중복 계산되지 않도록 확인해야 합니다. 위 금액은 제공된 예상배당 기준이며 최종 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 인수가 늘면 총액은 크게 줄지 않는다
| 매각 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 202,000,000원 | 16,628,000원 | 218,628,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 161,600,000원 | 56,462,400원 | 218,062,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,280,000원 | 88,329,920원 | 217,609,920원 |
최저가가 202,000,000원에서 129,280,000원으로 낮아지는 경우에도, 선순위 임차보증금 인수가 유지된다면 예상 실질취득금액은 218,628,000원에서 217,609,920원으로 소폭 감소하는 데 그칩니다. 결국 이 물건의 가격 판단은 단순히 유찰 횟수보다 확약서로 인수 위험이 실제 해소되는지에 크게 좌우됩니다.
유찰별 예상 인수액은 제공된 회차별 추정치를 사용했습니다. 확약서 효력에 따라 인수액이 0원이 되는 경우에는 위 인수형 시나리오를 그대로 적용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 풍림하나로쇼핑센터 북동측 인근입니다. 주변에 공동주택·단독주택·노변상가·숙박시설 등이 혼재한 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물 중 4층 401호입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다. 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,202,000원/㎡입니다. 제공된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 입찰 전 적용 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래가 2021년 9월의 1건에 그쳐 현재 매매가격과 매도 소요기간을 추정하는 데 한계가 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 대상으로 하는지, 대항력 및 잔여보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 박유미의 전입일 2021.04.20, 확정일자 2021.03.26, 임차권등기일 2023.06.15 및 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 확약 효력이 확인되기 전에는 신건 예상 인수액 16,628,000원을 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 주택도시보증공사의 청구 관계. 신청채권과 임차보증금의 권리 승계 및 배당 처리 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 집계하지 않아야 합니다.
- 시세 재확인. 2021년 9월 거래 1건만으로 현재 가격을 확정할 수 없으므로 최근 인근 유사 다세대주택의 거래 및 매물가격을 추가 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 여부는 구분해야 합니다. 입찰 전 현황조사 및 현장 방문으로 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 조세채권이 실제 배당 및 추가 부담에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소동의와 대항력 포기는 구분해야 한다”
이 사건은 최저가 202,000,000원이라는 숫자보다 보증금 215,000,000원의 선순위 임차인이 남아 있다는 사실이 중요합니다. 임차인 박유미의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 신건 예상배당만으로는 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 내용이 대항력 포기와 잔여보증금 청구 포기까지 유효하게 포함하는지에 따라 매수인 인수위험이 달라집니다. 해당 효력이 확인된다면 실질 인수액은 0원이지만, 확인 전에는 예상 인수액 16,628,000원을 반영한 실질취득 218,628,000원을 기준으로 보는 것이 타당합니다.
확인된 실거래는 2021년 9월의 205,000,000원 거래 1건으로, 현재 시장가격이나 추세를 판단하기에는 부족합니다. 또한 8세대 규모의 소규모 다세대주택이므로 가격과 환금성을 별도로 검토해야 합니다. 확약서의 효력 확정이 먼저, 낙찰가 판단은 그다음입니다.
