인천지방법원 2026타경502322. 부평동 엔에스파크 제2동 8층 805호, 73.72㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 채권의 숫자보다 임차인 백영은의 선순위 대항력입니다. 임대차계약일은 2022.03.05, 확정일자는 2022.03.16, 전입·점유개시는 2022.04.06이고, 말소기준은 그보다 뒤인 2022.12.30 국의 압류입니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 278,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 4,692,000원을 먼저 빼고 임차인에게 273,308,000원이 배당됩니다. 보증금 329,000,000원 중 55,692,000원이 남으므로, 확약이 없다면 실질취득액은 278,000,000원 + 55,692,000원으로 보증금 규모인 329,000,000원 수준까지 올라갑니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 백영은 임차권에 한해서는 그 승계 위험을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 670-1 엔에스파크 2동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 73.72㎡ 전부 · 14층 건물 내 8층 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.02.25 매매, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.12.30 갑구 7번 압류 · 국(잠실세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.12.30 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 1,990,000,000원, 강제경매개시결정, 2026.05.13 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 백영은은 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 확정일자도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백영은 | 2022.04.06 | 329,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 백영은의 임차권등기는 2024.07.29 접수됐고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당 보증금은 55,692,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 백영은 임차권에 한해 적용되는 판단이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가 2.78억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 278,000,000원입니다. 확약 효과를 반영하면 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액 역시 278,000,000원입니다. 이 물건의 소유권은 2021.02.25 매매를 원인으로 이전됐고 당시 거래가액은 270,000,000원이지만, 이는 현재 매각기일보다 상당히 앞선 거래입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 278,000,000원 | 55,692,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 222,400,000원 | 110,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 177,920,000원 | 154,370,880원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 백영은 보증금 | 329,000,000원 | 273,308,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 백영은 보증금 중 55,692,000원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 금액은 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 현재 오피스텔로 이용중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 가격과 수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 동수역 동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·연립·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 동수역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 8층 805호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 6필 일단의 부정형 토지로, 동측·서측·남측이 폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역 등이 포함되며, 일부 필지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 좌우하는 핵심 문서입니다. 백영은 임차권등기가 실제로 매수인에게 남지 않는 조건과 말소 절차를 매각물건명세서 원본 및 확약서에서 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 기준 산술상 미배당 보증금은 55,692,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격을 권리와 분리. 실질취득액은 278,000,000원이지만 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 ‘싸다’고 전제하지 말고 별도로 시세를 검증해야 합니다.
- 임차권등기·점유 상태 확인. 백영은의 임차권등기 접수일은 2024.07.29이며, 전입·점유개시는 2022.04.06입니다. 현재 인도 상태와 말소 진행 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 말소기준 자체가 국의 압류인 사건이고 2026.05.13에도 국의 압류가 추가돼 있습니다. 실제 배당 및 세금 관련 사항은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 3.29억”만 보고 끝내면 틀린 사건
표면만 보면 보증금 329,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 278,000,000원에 낙찰받아도 미배당 보증금 55,692,000원을 인수해 총부담이 약 329,000,000원까지 올라갑니다. 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 늘어, 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 백영은 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 278,000,000원으로 봅니다. 그 결과 권리 문제의 무게는 크게 줄어듭니다. 다만 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 확약서의 효력·말소 조건을 원본으로 확인하고, 그 다음 278,000,000원이 실제 오피스텔 시세와 비교해 어느 수준인지 별도로 검증하는 데 있습니다.
