인천지방법원 2026타경502375. 인천 남동구 간석동 세븐시티 5층 501호, 전용 78.94㎡ 오피스텔입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 230,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 소유자 윤혜주 명의의 소유권과 정예나의 주택임차권등기가 확인됩니다. 정예나는 경매개시결정보다 앞서 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

표면적으로는 보증금과 최저매각가가 모두 230,000,000원이라 권리관계를 자세히 확인해야 합니다. 신건 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되므로 보증금 일부가 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 사실이 이 사건의 중요한 변수입니다. 확약에 따라 해당 임차권이 실제로 말소되는지, 그 효력이 임차권등기뿐 아니라 대항력에 기한 잔여 보증금 청구까지 해소하는지를 원문으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

이 사건의 경매개시결정은 2026.03.25 접수된 갑구 8번입니다. 그러나 그보다 앞선 2024.04.05에 이미 정예나의 주택임차권등기가 접수되어 있습니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자는 모두 2022.02.07이며, 점유개시일은 2022.02.28입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확약을 적용하지 않은 신건 배당 시뮬레이션상 미배당 보증금은 4,020,000원입니다. 이는 확약 효력 및 이행을 확인하지 못한 경우의 인수 위험을 나타내며, 실질 인수 0원과 별개로 확인해야 할 금액입니다. 제출 사실만으로 확약서에 대항력 포기 문구가 포함되어 있다고 단정할 수는 없습니다.

확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 대상 밖의 별도 임차권이나 확인되지 않은 점유자의 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 정예나 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격 부담이 더 큰 문제

세븐시티는 2019년 2월 준공된 오피스텔로, 확인되는 거래 표본은 총 4건입니다. 최근 구간으로 분류된 3건의 평균은 196,666,666원, 전체 4건 평균은 200,750,000원입니다. 최신 확인 거래는 2024년 7월 전용 78.94㎡의 180,000,000원입니다.

특히 최신 거래가 2024.07에 머물러 있어, 표시된 최근 구간 평균을 2026년 9월 현재의 최근 12개월 실거래가로 그대로 해석할 수는 없습니다. 시세 표본이 적고 거래 시점도 오래되었으므로 입찰 직전의 최신 거래와 현재 매물 호가를 추가로 확인해야 합니다.

또한 최근 구간 평균에 포함된 거래는 전용 78.94㎡와 72.31㎡, 71.57㎡가 섞여 있습니다. 개별 호실의 층과 전용면적 차이를 감안하더라도, 현재 최저가를 최근 거래 대비 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

신건 가정에서 집행비용 4,020,000원을 먼저 공제하면 정예나에게 225,980,000원이 배당됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

임차인 보증금 미배당액 4,020,000원은 확약서 적용 전의 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 제출된 말소동의 확약서의 효력과 실제 말소 이행이 확인되는 경우, 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 분석합니다. 다만 실제 배당액은 집행비용과 조세채권 등 배당 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가만 내려가도 싸지지 않는다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커질 수 있는 구조입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는다면 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 증가해 실질 취득비용은 보증금 230,000,000원 수준에 머무릅니다.

미배당 보증금은 확약이 없거나 인수 해소가 확인되지 않은 경우의 추정치입니다. 각 회차의 실질 인수 0원은 해당 확약이 유효하게 적용되고 말소가 이행된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 약산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측·동측·서측으로 각각 약 8m·6m·4m 내외의 포장도로에 접하는 3면 접도 구조입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가 2,266,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 세븐시티는 8세대 규모로 확인되며 실거래 표본은 4건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최신 거래가 2024.07에 머물러 있으므로 유사 면적 오피스텔의 추가 시세 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 대상 임차권, 말소 조건, 이행 주체와 시점, 잔여 보증금 및 대항력에 관한 효력 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 1번 정예나 임차권등기가 매각 후 실제 말소되는지 확인하고, 확약서에 명시되지 않은 잔여 보증금 청구 위험을 별도로 점검해야 합니다.
• 배당표 확인. 예상 우선배당 225,980,000원과 미배당액 4,020,000원은 추정치입니다. 실제 집행비용과 우선 배당채권에 따라 부족액이 변동될 수 있습니다.
• 실질 취득비용 계산. 확약이 적용되지 않으면 유찰 후에도 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 반드시 합산하여 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 구간 실거래 평균 196,666,666원, 최신 거래 180,000,000원, 하락 추세 -7.7%를 함께 고려해야 합니다. 거래 표본이 오래되었으므로 현시점의 실거래와 매물가격을 추가로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 확약에 의한 임차권등기 말소와 현실적인 점유 이전은 구분해 점검하는 것이 필요합니다.
• 관리비 및 원본 대조. 공용부분 관리비 체납 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정예나의 보증금은 230,000,000원이며, 신건 예상배당 기준 미배당액은 4,020,000원입니다. 다만 해당 임차권의 말소와 잔여 인수 부담 해소가 확약에 따라 실제 이행된다면 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.

가격은 별도의 문제입니다. 감정가이자 신건 최저가인 230,000,000원은 최근 구간 실거래 평균 196,666,666원의 116.9%이며, 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 추세 역시 -7.7%로 하락 방향이고, 단지의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 오피스텔 특성과 8세대 규모, 제한적인 실거래 표본도 환금성 판단에 반영해야 합니다.

확약서의 효력과 말소 이행 확인이 권리분석의 선결 조건이고, 신건 가격은 최근 확인 시세보다 높아 가격 경쟁력 확보 여부를 별도로 판단해야 하는 물건입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는 경우에는 최저가가 내려가더라도 보증금 인수가 증가해 실질 취득비용이 크게 낮아지지 않는다는 점이 특히 중요합니다.