인천지방법원 2026타경502414. 인천 서구 경서동 월드메르디앙 101동 2층 201호, 전용 38.87㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형 경매가 아니라 대항력 있는 임차권이 경매개시보다 앞서 있다는 점입니다. 이준혁은 2022.11.11. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.11.30. 전입·점유를 시작했으며, 2024.12.31. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 강제경매개시결정은 2026.03.26.이므로 원칙상 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다.
그 결과 최저가 95,000,000원으로 배당할 경우 집행비용 2,110,000원을 뺀 92,890,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 27,110,000원이 남습니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해, 최저가만 내려가는 것을 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이준혁 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 예외이며, 입찰 전 확약서 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 757-7 월드메르디앙 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.87㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.11.11. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 면적 변경 | 전유부분 39.01㎡ → 38.87㎡ (2026.05.18. 면적변경) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 확인되는 실제 임차인은 이준혁 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.11., 전입·점유는 2022.11.30.이며, 보증금은 120,000,000원입니다. 강제경매개시결정 2026.03.26.보다 앞서 대항력을 갖추었고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 봅니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이준혁 | 제2층 제201호 39.01㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.11.30 / 2022.11.11 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
월드메르디앙101동은 10세대 규모이고, 동일 면적대 실거래는 2022.11. 125,000,000원, 2023.10. 75,000,000원, 2024.06. 67,500,000원입니다. 전체 평균은 89,166,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 125,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균 71,250,000원, 최신 거래 67,500,000원, 최근 대비 이전 가격 추세 -43.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.16㎡ | 3 | 67,500,000원 |
| 2023.10 | 39.01㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 38.87㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.87㎡ | 2건 | 71,250,000원 |
현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 133.3%입니다. 최근 가격 추세도 -43.0%로 내려와 있어, 전체 평균 89,166,666원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최신 확인 거래가 2024.06. 67,500,000원이므로, 신건 95,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 이준혁 보증금 | 120,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이준혁의 보증금 부족분은 27,110,000원입니다. 이는 확약이 없을 때의 규칙상 매수인 인수액이며, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며 외벽은 석재 및 석재타일, 창호는 하이샷시입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용되고 동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역의 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 125,000,000원에서 75,000,000원, 67,500,000원으로 낮아졌으며 최근 가격 추세는 -43.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리평가를 바꾸는 핵심 문서입니다. 확약이 적용되는 이준혁 임차권의 범위와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 규칙상 인수액과 실질 인수액을 구분. 배당표상 부족분은 27,110,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단하지 않기. 확약이 없다면 유찰될수록 인수액이 45,768,000원, 60,694,400원으로 증가하는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 71,250,000원의 133.3%이고 최근 추세는 -43.0%입니다.
- 최신 거래 재확인. 확인된 최신 실거래는 2024.06. 67,500,000원이므로 2026.10.12. 입찰 전 최신 거래와 매물 호가를 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 건축물현황도·평가전례를 기준으로 내부상태가 평가됐습니다.
- 면적 변경 확인. 등기상 전유부분 면적이 39.01㎡에서 38.87㎡로 2026.05.18. 변경됐습니다.
맺으며 — “권리 예외는 해소, 가격 위험은 남는다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 앞서는 인수형 경매입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 27,110,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 71,250,000원의 133.3%이고, 최신 확인 거래는 67,500,000원, 최근 가격 추세는 -43.0%입니다. 과거 125,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높은 상태라는 점이 이 물건의 결론입니다.
