* 나윤호 임차권의 일반적인 배당 계산상 신건 인수액은 14,782,000원입니다. 말소동의 확약서의 효력과 이행을 전제로 해당 임차권 인수액을 실질 0원으로 처리했습니다. 확약서의 적용 범위 밖에 있는 다른 점유자의 권리까지 소멸한다는 의미는 아닙니다.

인천지방법원 2026타경502435. 부평구 부평동 아이씨티2 3층 305호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박연숙은 2020년 6월 19일 거래가액 224,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서 압류가 여러 건 등기되었고, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2021년 3월 12일 국(남인천세무서장)의 압류입니다.

핵심은 말소기준권리보다 먼저 성립한 주거 임차인의 권리입니다. 나윤호는 2020년 4월 27일 확정일자를 받았고, 2020년 6월 5일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 말소기준 압류보다 앞서는 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 2024년에는 보증금 224,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 확약으로 주된 보증금 인수 부담을 해소할 수 있다는 점은 중요하지만, 실제 인수 여부는 확약서 원문의 조건과 이행 범위를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

2017년 농협은행의 근저당권(채권최고액 188,400,000원)은 2020년 6월 5일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 근저당이 아니라 국세 관련 압류입니다. 이후 등기된 안산세무서·동안산세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 압류등기가 매각으로 소멸하는 것과 실제 조세채권이 배당에서 우선 처리되는 것은 별개입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 배당액과 미배당 보증금 계산이 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 3명, 보증금 인수는 구분

박지은·정민준은 말소기준권리 이후 전입으로 기재되어 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 계약관계·실제 점유 및 보증금 내역을 확인하기 전에는 두 사람의 권리관계를 확정할 수 없습니다.

주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 임차인·점유 신고 인원은 3명이며, 보증기관의 채권신고와 기존 임차보증금을 임차보증금 총액으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

위 표는 제시된 매각가와 집행비용 추정치를 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 당해세와 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 각 채권은 기재된 청구금액 기준으로 표시한 것이며, 채권 간 동일 채무 중복 여부와 실제 배당순위는 원본으로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 보증금 구조는 그대로

나윤호의 보증금 224,000,000원은 현재 최저매각가 213,000,000원을 초과합니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 단순히 유찰 후 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

* 확약 적용 인수 0원은 나윤호 임차권에 한정됩니다. 박지은·정민준의 미확인 보증금, 별도 권리, 취득 부대비용 등은 포함하지 않았습니다.

확약서가 효력을 갖지 않는 상황에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 224,000,000원을 중심으로 유지됩니다. 집행비용을 반영한 위 시뮬레이션에서는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 보증금 수준을 웃돌 수 있습니다.

반면 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 인수 부담은 해소됩니다. 그 경우 낙찰가 하락은 취득원가에 의미가 있지만, 다른 점유자의 권리와 매각가 대비 실제 시세를 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 305호입니다. 위생·상하수도·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 건물이 위치한 토지는 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 현재 임대 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변 업무시설·주거시설 수요를 함께 검토할 입지입니다. 오피스텔의 실제 매매·임대 거래가격, 관리비와 공실 가능성을 확인한 후 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 나윤호 임차권등기 및 미배당 보증금에 대해 어떤 범위와 조건으로 효력을 갖는지 확인하세요. 단순한 등기말소 동의와 대항력 포기의 범위가 일치하는지 특히 중요합니다.
• 별도 점유자 확인. 박지은·정민준의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 형태를 확인하세요. 나윤호의 확약서가 이들에게 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 세금 관련 배당 확인. 국세 관련 압류 3건의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 임차인 배당액과 예상 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 보증기관 채권 중복 검토. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액, 임차보증금 대위·승계 관계를 확인하고 동일 채무를 중복 계산하지 마세요.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임대료를 비교해 최저가 213,000,000원의 적정성을 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 거주자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 미납 공용관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “확약서가 있다고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 나윤호의 보증금 224,000,000원에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 사실입니다. 일반적인 신건 배당 계산으로는 14,782,000원의 인수가 발생하지만, 확약이 유효하게 적용·이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

다만 박지은·정민준이라는 별도 점유자가 있고 이들의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 국세 관련 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 더욱이 현재 시세와 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 신건 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

주된 임차권은 확약서로 해소 가능, 나머지 점유관계와 가격 판단은 확인이 필요합니다. 이 사건은 단순히 최저가가 내려가기를 기다리는 것보다 확약서의 정확한 효력, 다른 점유자의 권리, 조세채권과 실제 거래시세를 먼저 확인하는 것이 중요한 물건입니다.