인천지방법원 2026타경502456. 서창동 파크타운 3층 304호, 전용 38.1㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2021.08.13 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.11.07 남동구 압류이며, 이후 국세 압류 2건, 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기부에 있던 한국양봉농업협동조합 및 국민은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
권리분석의 핵심은 서정훈의 선순위 임차관계입니다. 서정훈은 2021.07.23 전입·점유, 2021.06.21 확정일자를 갖고 있고 보증금은 145,000,000원입니다. 전입이 말소기준일 2022.11.07보다 앞서므로 대항력이 있으며 배당요구도 했습니다. 제공된 배당 시뮬레이션만 적용하면 신건 120,000,000원 매각 시 배당 후 부족액 27,480,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 관련 메모에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 550-11 파크타운 3층304호 · 도로명 인천광역시 남동구 독곡로6번길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.1㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 304호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2011.12.20 · 파크타운 16세대 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.08.13 소유권 취득 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기상 현재 경매에 직접 영향을 주는 출발점은 2022.11.07 남동구 압류입니다. 이후 2023.06.30 계양세무서장 압류, 2025.12.24 부천세무서장 압류, 2026.03.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 서정훈의 임차권등기는 2023.08.30에 등기됐지만, 실제 전입·점유는 2021.07.23이고 확정일자는 2021.06.21이어서 말소기준보다 앞섭니다. 즉 등기 순위만 보지 말고 임차인의 실제 대항요건 취득일을 함께 봐야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정훈 3층 304호 38.1㎡ 전부 · 주거 | 2021.07.23 / 2021.06.21 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 배당요구 2023.08.30 | 실질 인수 0원* 룰상 27,480,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 두영애 | 2026.01.20 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 별도 확인 서정훈 확약의 적용 대상이 아님 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 133,000,000원, 추세는 -8.3%
파크타운 전용 38.1㎡ 실거래는 제공 자료상 2건입니다. 전체 평균은 139,000,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 133,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -8.3% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 38.1㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2021.07 | 38.1㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.1㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.1㎡ | 2건 | 139,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득 120,000,000원은 최근 12개월 평균 133,000,000원의 90.2%입니다. 다만 거래 표본은 최근 12개월 기준 1건뿐이고, 가격 추세도 -8.3%입니다. 따라서 과거 전체 평균 139,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 133,000,000원 거래를 기준축으로 보되, 다세대 16세대 규모와 거래 건수 자체가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 서정훈 보증금 | 145,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 서정훈의 미배당액 27,480,000원이 매수인 인수로 산정되지만, 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 27,480,000원 | 서정훈 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 51,128,000원 | 서정훈 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 69,982,400원 | 서정훈 실질 인수 0원* |
원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 이 사건은 서정훈에 대해서만 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 원칙 계산의 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 가격 하락이 서정훈 인수 증가로 상쇄되는 구조는 확약 적용 범위에서는 제거됩니다. 다만 두영애 관련 미확인 사항과 세금 압류는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 입지. 서창도서관 북서측 인근, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측 약 8미터 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 파크타운은 16세대이고 제공 실거래가 2건뿐이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단의 오차 범위가 큰 다세대 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서정훈 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 두영애 점유관계 확인. 전입은 2026.01.20으로 말소기준 이후라 데이터상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 남동구·계양세무서·부천세무서 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조가 확정됩니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 전체 평균 139,000,000원보다 최신·최근 12개월 거래 133,000,000원을 우선하고, -8.3% 하락 추세도 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 수리 상태와 점유상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 확인할 것이 남은 다세대”
이 사건을 단순히 “보증금 145,000,000원의 선순위 임차인이 있어 위험하다”고 보면 정확하지 않습니다. 제공 자료에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 서정훈에 관한 룰상 인수 27,480,000원은 실질 0원으로 처리해야 합니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 120,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 133,000,000원의 90.2%입니다.
다만 이 물건을 권리상 완전히 단순한 사건으로 보기도 어렵습니다. 확약 밖 점유자 두영애의 보증금은 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 파크타운은 16세대에 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -8.3%입니다. 따라서 결론은 “서정훈의 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 별도 점유관계·세금·낮은 거래표본을 확인해야 하는 다세대 사건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
