인천지방법원 2026타경502483. 이번 물건은 인천 미추홀구 숭의동 다우림 201동 707호, 전유면적 77.8㎡의 오피스텔입니다. 소유자 전영진은 2022년 3월 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞서 임차인 서주영은 2021년 8월 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2023년 9월에는 보증금 250,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다.

권리관계에서 가장 중요한 사실은 임차인의 대항력 취득이 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 말소기준은 2025년 2월 롯데캐피탈의 가압류이며, 수협은행의 과거 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 일반적인 배당 구조에서는 임차인이 보증금을 전부 받지 못하면 매수인의 인수 문제가 발생합니다. 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 효력과 적용 범위를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

2018년에 설정된 수협은행 근저당권은 2021년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.02.07 롯데캐피탈 가압류입니다. 그보다 앞선 2021년 8월 전입신고를 갖춘 서주영의 임차권은 선순위 대항력을 보유합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.50억과 인수 위험

실제 임차인은 서주영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증기관의 청구액 250,000,000원 역시 임차보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 20% 이상 높은 신건

다우림201동의 실거래는 전유면적이 유사한 오피스텔 거래를 포함합니다. 전체 12건의 평균은 226,415,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 181,980,000원 1건으로, 해당 거래와 최근 대비 과거 거래 추세를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다. 최신 거래의 면적은 73.56㎡로 본건 77.8㎡와 차이가 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

감정가와 최저매각가는 220,000,000원으로 전체 평균보다는 낮지만, 최근 거래 181,980,000원보다 38,020,000원 높습니다. 최근 평균 대비 최저가 비율은 120.9%이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세도 -21.0%입니다. 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

제시된 우선변제 배당 시나리오 기준입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당 및 보증기관의 승계·배당 관계는 확약서와 배당 절차 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

확약의 인수채무 소멸 효력이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가와 보증금 미배당액을 반드시 합산해야 합니다. 아래는 각 회차에 적용된 예상배당 시나리오입니다.

확약 미적용을 전제로 하면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 계속 보증금 250,000,000원 안팎에 머뭅니다. 인수액이 소멸하는 유효한 확약이 확인될 때만 각 회차의 낙찰가를 실질취득가격의 기준으로 사용할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미추홀구청 서측 인근에 위치하며, 주변은 동종 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 북서측 직선거리 약 600m에 수도권지하철 1호선 도원역이 있고, 인근 도로에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 북서측·서남측·남동측 포장도로와 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층, 상하수도·도시가스·승강기 설비를 갖춘 오피스텔입니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가 2,583,000원/㎡입니다.
• 환금성. 다우림201동은 32세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래가 1건에 그칩니다. 최근 거래 표본이 적고 거래 추세가 -21.0%이므로 과거 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 감정평가에는 관할구청 건축물현황도가 활용됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소뿐 아니라 보증금채무 인수 및 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 권리 승계관계 확인. 주택도시보증공사와 서주영 사이의 보증금 대위·승계 범위 및 확약서 제출 주체의 권한을 확인하세요. 신청채권과 임차보증금을 별개의 실제 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 검토. 확약 효력 확인 전에는 낙찰가 220,000,000원에 배당표상 인수액 33,880,000원을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 거래 181,980,000원, 최근 시세 대비 최저가 120.9%, 하락 추세 -21.0%를 기준으로 신건 응찰가격을 검토하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다. 명도 및 내부 상태에 관한 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 주택도시보증공사 확약서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있어도 가격은 별개다”

이 사건의 권리분석 핵심은 선순위 임차인 서주영의 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약의 적법한 적용으로 해당 임차인의 대항력 및 인수채무가 해소된다면 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 그렇지 않다면 신건 배당표상 33,880,000원의 인수 위험이 남습니다.

하지만 권리 문제가 정리되더라도 가격 문제는 그대로입니다. 최저가 220,000,000원은 최근 거래 181,980,000원의 120.9%이며, 거래 추세도 -21.0%로 하락하고 있습니다. 확약 미적용 시 실질취득액은 253,880,000원까지 증가합니다. 우선 확약의 효력을 원문으로 확인하고, 그다음 최근 거래가격을 기준으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 신건 가격만으로는 매수가격의 이점이 확인되지 않습니다.