수원지방법원 2025타경55609. 용인시 기흥구 중동 ‘신동백롯데캐슬에코1단지’ 107동 17층 1702호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 노귀옥이고, 말소기준권리는 2023.09.26. 고흥군수산업협동조합 근저당권 729,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사두성·주식회사태산케미칼 근저당과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
가격은 권리보다 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 최저매각가 805,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 818,333,333원의 98.4%이지만, 가장 최근인 2026.09 거래가는 800,000,000원입니다. 따라서 평균 대비 100% 미만이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1096 신동백롯데캐슬에코1단지 107동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 40층 건물 내 17층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 노귀옥 |
| 감정가 / 최저가 | 805,000,000원 / 805,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 두성 / 64,502,611원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2023.09.26. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권이며, 이후의 주식회사두성·주식회사태산케미칼 근저당, 용인시 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 여러 근저당권·전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
신동백롯데캐슬에코1단지는 1,902세대, 준공일은 2013.06.20입니다. 비교 평형은 129.67㎡이고, 최근 12개월 동일 비교평형 실거래 12건의 평균은 818,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 129.99㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 129.67㎡ | 25 | 825,000,000원 |
| 2026.08 | 134.61㎡ | 12 | 820,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 25 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 134.61㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 14 | 780,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 22 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 129.99㎡ | 18 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 129.67㎡ | 4 | 825,000,000원 |
| 2026.06 | 134.61㎡ | 14 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 129.67㎡ | 5 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 129.99㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 평균 | 129.67㎡ | 12건 | 818,333,333원 |
최근 거래 범위는 780,000,000원~850,000,000원, 최근 12개월 평균은 818,333,333원입니다. 최저가 805,000,000원은 최근 평균의 98.4%이지만, 최신 거래인 2026.09의 800,000,000원보다 높은 가격입니다. 평균 대비 소폭 낮다는 점은 확인되지만, 최신 거래까지 함께 보면 신건에서 뚜렷한 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 805,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,450,000원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 729,600,000원 | 729,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사두성 | 115,000,000원 | 64,950,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사태산케미칼 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 994,600,000원 중 예상 배당은 794,550,000원이고, 미배당은 200,050,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남동측 인근이며, 주위에 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 무량판구조 기타지붕 40층 건물 내 17층 1702호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 완경사지의 토지로 아파트 건부지로 이용중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 중로1류·중로2류와 접하고 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선 확인. 최근 평균은 818,333,333원이지만 최신 거래는 800,000,000원입니다. 신건 805,000,000원을 평가할 때 두 수치를 함께 보세요.
- 유찰 시나리오. 현재 805,000,000원, 1회 유찰 시 644,000,000원, 2회 유찰 시 515,200,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다.
- 세금 압류. 용인시·국 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대 여부는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 권리 구조 자체는 단순합니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 805,000,000원은 최근 12개월 평균 818,333,333원의 98.4%이지만, 최신 실거래 800,000,000원보다 높습니다. 또한 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 6.2회인 만큼, ‘권리가 깨끗하다’는 사실과 ‘현재 가격이 매력적이다’는 판단을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
