인천지방법원 2026타경502500. 인천 부평구 부평동 ‘조양휴캐슬’ 2층 202호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김유나이며, 2021.03.31. 매매로 105,000,000원에 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 중심은 2022.08.23. 이정신 근저당권보다 앞서 전입한 임차인 고명성입니다. 고명성은 2021.03.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.10., 보증금은 105,000,000원입니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인에 해당합니다.
현재 최저매각가 83,000,000원을 기준으로 집행비용 1,894,000원을 먼저 제하면 임차인에게 81,106,000원이 배당되는 구조이고, 보증금과의 차액 23,894,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계돼 실질취득액이 106,894,000원이 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 고명성 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김유나 (2021.03.31. 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.23. 설정된 이정신의 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 강서구·강동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 고명성의 전입·점유 2021.03.19.은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 존재합니다.
고명성의 주택임차권등기는 2023.05.09. 등기됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2021.02.17., 확정일자 2021.03.10., 주민등록일자·점유개시일자 2021.03.19.가 적혀 있습니다. 임차권등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재되어 있고, 현재 경매 신청채권자 역시 주택도시보증공사입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 고명성 2층 202호 21.09㎡ 전부 | 2021.03.19. 확정일자 2021.03.10. | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 룰상 23,894,000원 실질 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 고명성 보증금 | 105,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 근저당권 · 이정신 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 고명성의 미배당액은 23,894,000원입니다. 다만 말소동의 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,000,000원 | 23,894,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 66,400,000원 | 40,195,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,120,000원 | 53,236,160원 | 실질 0원* |
확약을 배제하고 법정 인수 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 현재 회차 23,894,000원에서 1회 유찰 시 40,195,200원, 2회 유찰 시 53,236,160원으로 증가합니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차인에 대한 말소동의 확약이 있어, 그 룰상 승계액을 실질 인수액으로 적용하지 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천부흥초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·제한. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 실제 임차인은 고명성 1명이며 보증금 105,000,000원, 전입·점유 2021.03.19., 확정일자 2021.03.10.입니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 독립 검토. 최저가 83,000,000원이 곧 시세 메리트를 뜻하지 않습니다. 권리 해소와 가격 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 고명성 임차인에 한정된다는 점과 실제 매각 후 말소 절차가 예정대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “룰상 인수 23,894,000원, 확약 반영 실질 인수 0원*”
이 물건은 겉으로는 말소기준권리 이후 권리가 대부분 소멸하는 단순한 구조처럼 보이지만, 실제 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 고명성의 보증금 105,000,000원입니다. 현재 매각가 83,000,000원 기준으로 보증금 중 23,894,000원이 룰상 미배당되어 원칙적으로는 매수인 승계 문제가 생깁니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득액은 83,000,000원*으로 봅니다. 이 결론은 확약이 실제 매각 후 약정대로 이행된다는 전제 아래의 판단이며, 확약은 고명성 임차인에 한해 적용됩니다. 권리상 핵심은 확약서 확인이고, 가격 측면에서는 최저가만으로 저평가 여부를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
