인천지방법원 2026타경502531. 인천 부평구 장제로 177에 위치한 씨티원2 11층 1102호 오피스텔입니다. 소유자는 김대성으로, 2020년 5월 25일 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 7월 18일 국가의 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 채권자로서 2026년 3월 30일 강제경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 7월 18일 갑구 4번 압류입니다. 그런데 임차인 예동희의 임차권등기는 이보다 앞선 2022년 6월 13일에 접수됐습니다. 임차인의 전입과 확정일자 역시 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 말소기준권리 이후 권리가 정리된다는 이유만으로 이 물건의 인수 위험이 없다고 볼 수는 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 이 확약서가 이번 경매에서 실질 인수 여부를 판단하는 가장 중요한 서류입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,440,000,000원이지만, 해당 근저당권은 2017년 5월 12일 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 이를 인수하는 구조가 아니므로, 과거 근저당 금액을 낙찰자의 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 같은 임차권의 경정등기를 중복 계산하면 안 된다

실제 확인되는 임차인은 예동희 1명입니다. 을구 3-2번은 별도의 임차인이나 새로운 임대차가 아니라 기존 을구 3번 임차권에 관한 경정등기입니다. 경정 내용은 주민등록일자 2020.05.08 및 점유개시일자 2020.05.25입니다. 따라서 경정등기를 독립된 보증금이나 별도 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

경정된 날짜를 기준으로 보더라도 전입과 점유개시는 말소기준인 2022.07.18 압류보다 앞섭니다. 대항력 및 우선변제권 판단의 기본 구조는 달라지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

배당순위와 집행비용을 가정한 추정표입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 임차보증금과 동일한 215,000,000원이며, 이를 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

위 추정에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 별도 배당액은 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 신청채권자의 미배당액은 215,000,000원으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득비용을 따져야 한다

이 물건은 선순위 임차보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 상황이라면 유찰에 따라 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금과 매수인의 인수액이 함께 증가합니다.

⑤ 가격 검토 — 신건의 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 204,000,000원입니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액은 2017년 177,000,000원, 2020년 215,000,000원으로 등기돼 있습니다.

다만 과거 소유권이전 거래가를 현재 시세로 직접 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가 204,000,000원이 현재 시장에서 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 위치하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 건물 부지가 동측 왕복 7차선 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 2017.03.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비 및 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가 당시에도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않아 재매각 가능성과 예상 매도가격은 별도 검토가 필요합니다. 주거용 임차권이 등기된 오피스텔인 만큼 권리 정리 여부가 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권등기의 말소 및 잔여 보증금 인수 해소에 어떤 효력을 갖는지 확인하세요. 말소 조건과 대항력 포기 또는 잔여 보증금 청구권 처리 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 경정등기. 을구 3-2번은 기존 임차권의 경정등기입니다. 이를 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 정정된 주민등록일자와 점유개시일자를 반영하세요.
• 배당요구 확인. 예동희의 배당요구 및 실제 배당금액을 확인하고, 주택도시보증공사의 신청채권과 원 임차보증금을 중복 채무로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 실제 점유자를 확인하고, 명도·인도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 확약이 없으면 유찰에 따른 미배당 보증금 증가로 실질취득비용이 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 확약이 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우를 구분해 응찰가를 검토하세요.
• 시세 검증. 부평동 씨티원2의 유사 면적 최근 실거래 및 호실 상태를 확인하세요. 감정가와 과거 소유권이전 거래가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 확약서 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

부평 씨티원2 1102호는 선순위 주택임차권이 있는 오피스텔입니다. 보증금 215,000,000원이 신건 최저가 204,000,000원보다 크므로, 일반적인 배당계산만 놓고 보면 매수인에게 미배당 보증금 14,656,000원의 인수 문제가 발생합니다.

그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 해당 임차권에 확약의 효력이 온전히 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다. 반면 확약서가 임차권등기의 형식적 말소에만 한정되고 대항력에 따른 잔여 보증금 청구를 해소하지 못한다면, 미배당 보증금 인수 문제를 별도로 검토해야 합니다.

따라서 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 확약서의 효력과 인수 범위를 명확히 하는 것입니다. 그다음은 최근 실거래를 기준으로 204,000,000원의 신건 가격이 합리적인지 확인하는 단계입니다. 확약서 원본 확인과 현재 시세 검증이 완료되기 전까지 가격 매력에 대한 판단은 보류하는 것이 타당합니다.