인천지방법원 2026타경502534. 인천 미추홀구 주안동 ‘꿈에드린’ 4층 401호, 전용 61.04㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 인수한다”거나 반대로 “등기상 후순위니까 전부 소멸한다”고만 보면 안 됩니다. 김승현은 2022.06.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.18로, 말소기준권리인 2024.06.21 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다.

그런데 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 확약이 김승현의 임차권등기와 대항력 인수 문제를 해소하는 범위로 유효하게 적용된다면, 배당 산식상 남는 금액과 달리 매수인이 실제 부담하는 김승현 관련 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 확약 원문과 적용 범위를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인, 그러나 확약이 있다

등기부에는 과거 근저당 2건이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 김승현의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

원솔은 2025.04.28 전입으로 말소기준권리인 2024.06.21보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 김승현에 대한 확약은 김승현에게만 적용되므로 다른 점유관계까지 대신 해결해 주는 문서로 해석해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 겨우 낮다

꿈에드린은 총 8세대이고, 전용 61.04㎡가 비교 면적과 일치합니다. 확인되는 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 132,600,000원이지만 과거 120,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최신 거래는 2025.04의 135,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다. 현재 최저가 134,000,000원은 최근 시세의 99.3%입니다. 즉 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않아 신건 자체가 뚜렷하게 싸다고 보기는 어렵습니다.

전체 5건 평균 132,600,000원과 비교하면 최저가는 101.1%로 오히려 높습니다. 다만 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거보다 2.3% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공된 수치상 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

배당 산식만 적용하면 김승현 보증금 중 28,676,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 김승현 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 판단은 확약의 실제 효력과 적용 범위를 원문에서 확인하는 것을 전제로 합니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약 전후를 분리해서 본다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김승현의 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 증가하는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 반면 제공된 매각물건명세서의 말소동의 확약이 해당 임차인에 유효하게 적용되는 경우에는 김승현 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건에서는 확약 확인 전의 계산과 확인 후의 실질 부담을 반드시 분리해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안6동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2010.03.02입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 8m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,527,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이며 확인되는 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 시세 표본이 많지는 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김승현의 임차권등기와 인수 부담을 실제로 해소하는 범위인지 확인해야 합니다.
• 김승현 배당·말소 조건 확인. 보증금 160,000,000원, 전입 2022.06.10, 확정일자 2022.04.18, 배당요구 2024.07.18의 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 원솔 점유 확인. 2025.04.28 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 가격 여유 확인. 최저가 134,000,000원은 최근 실거래 135,000,000원의 99.3%로 가격 차이가 크지 않습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이며 최근 12개월 실거래 표본이 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 승부처는 ‘가격’보다 먼저 ‘확약의 효력’

이 물건은 대항력 있는 임차인 김승현의 보증금이 160,000,000원으로 최저가 134,000,000원보다 큽니다. 통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 김승현 관련 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다.

확약 적용을 전제로 보면 신건 실질취득 기준은 134,000,000원이고 최근 12개월 실거래 135,000,000원의 99.3%입니다. 시세보다 약간 낮지만 차이가 작고 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 확약 원문 확인 → 점유·명도 확인 → 가격 판단입니다. 확약이 확인되지 않은 상태에서는 룰상 인수액을 별도로 보수적으로 계산해야 합니다.