인천지방법원 2026타경502538. 미추홀구 주안동 석바위로 111에 있는 '이츠' 2층 202호 오피스텔입니다. 소유자 김대성이 2020년 거래가 163,000,000원에 취득한 물건이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 163,000,000원입니다.
이 사건은 겉으로 드러난 최저가보다 임차권의 인수 여부가 먼저입니다. 임차인 이강일의 전입일은 2020.06.26, 확정일자는 2020.05.12입니다. 말소기준으로 지정된 포천세무서장의 압류일 2022.07.18보다 전입일이 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 압류보다 나중에 이루어졌지만, 등기 순위만 보고 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 함께 기재되어 있습니다. 해당 임차권에 대한 말소동의가 실제 매수인의 인수 부담을 해소하는 조건으로 유효하게 적용되는 경우, 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약서 원문과 말소 처리 조건을 확인하지 않은 채 단순히 '후순위 임차권이므로 소멸한다'고 해석하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 89-6 이츠 2층 202호 도로명: 인천광역시 미추홀구 석바위로 111 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 임차권 등기 범위 76.418㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 폐문부재로 내부 확인하지 못함 |
| 사용승인일 | 2014.06.27 |
| 소유자 | 김대성 (2020.07.20 소유권이전 · 거래가 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 갑구 4번 압류 · 국(처분청: 포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력
2014년 설정되었던 우리은행 근저당권(채권최고액 118,800,000원)은 2020.06.26 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2022.07.18 포천세무서장의 압류입니다.
이강일은 이보다 앞선 2020.06.26 전입 및 점유를 시작했습니다. 따라서 2022.08.05에 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 사라지지는 않습니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 잔액의 인수 문제가 발생할 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 163,000,000원과 말소동의 확약서
실제 임차인은 이강일 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만 이를 별도의 실거주 임차인으로 세거나 동일한 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이강일 제2층 제202호 76.418㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
163,000,000원 |
전입 2020.06.26 확정 2020.05.12 임차권등기 2022.08.05 |
대항력 有
우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
임대차계약일은 2020.05.11이고, 보증금은 163,000,000원입니다. 확정일자와 전입요건을 갖추었으며 배당요구도 이루어졌습니다. 이 임차권은 등기사항전부증명서 을구 3번에 기재되어 있습니다.
해당 확약이 이 임차권의 말소 및 매수인에 대한 보증금 청구 해소에 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다.
이 효과는 확약 대상인 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 대상 밖의 별도 임차인이나 권리가 존재한다면 자동으로 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 1회 유찰 가정: 최저가 148,000,000원 · 룰상 인수 예상 17,872,000원
- 2회 유찰 가정: 최저가 118,400,000원 · 룰상 인수 예상 47,057,600원
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세를 봐야 한다
이츠의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 194,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 확인되는 최신 거래는 2023.11의 153,000,000원이고, 집계상 최근 거래 평균 역시 153,000,000원입니다. 다만 최신 거래 자체가 2023.11이므로 이를 현재 시점의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 76.42㎡ | 6층 | 153,000,000원 |
| 2022.09 | 75.25㎡ | 4층 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 194,000,000원 |
| 최근 거래 집계 | — | 1건 | 153,000,000원 |
전체 평균과 비교하면 최저가가 평균의 95.4%로 나타납니다. 하지만 오래된 235,000,000원 거래가 평균을 끌어올렸다는 점이 중요합니다. 최신 확인 거래인 153,000,000원을 기준으로 보면 신건 최저가 185,000,000원은 120.9%입니다.
거래가격 추세도 -34.9%로 하락 방향입니다. 거래 표본이 적고 최근 확인 거래의 시점도 오래되어 시세 자체를 추가 확인해야 하지만, 적어도 현재 신건 가격을 최근 거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
말소동의 확약서가 유효하여 인수액이 0원이 되더라도 신건의 실질취득액은 낙찰가 185,000,000원으로, 최신 확인 거래보다 높은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 이강일 보증금(우선변제) | 163,000,000원 | 163,000,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 18,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 신건 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구와 임차인 보증금은 동일 채권에 대한 대위·승계 또는 중복 청구 관계를 원본에서 대조해야 하며, 별개의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리관계와 채권신고 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
신건 가정에서는 임차인 보증금 163,000,000원이 전액 배당되는 계산으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 중에는 미배당이 발생합니다. 해당 미배당을 임차인 보증금 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 함께 보라
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 예상 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 148,000,000원 | 17,872,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 118,400,000원 | 47,057,600원 | 실질 인수 0원 |
룰상 인수 예상액은 말소동의 확약서의 효과를 반영하기 전 배당 시뮬레이션입니다. 확약서가 유효하게 적용되면 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각 일정이나 최저가 변경을 확정하는 것은 아닙니다.
이 사건에서는 반드시 확약서 미반영 시나리오와 확약서 적용으로 실질 인수가 0원이 되는 시나리오를 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2014.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·기계식주차 설비가 구비되어 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 접근 도로. 남서측으로 약 15m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 형상은 사다리형입니다. 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물입니다. 확인되는 실거래가 2건에 그치고 거래가격 편차도 커, 과거 거래 평균만으로 현재 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 임차권에 적용되는지, 매수인에게 잔여 보증금을 청구하지 않는 조건인지 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 이강일의 전입일 2020.06.26은 말소기준 압류일 2022.07.18보다 빠릅니다. 확약 효과가 없다면 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
- 대위·승계 관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차인 보증금의 관계를 확인하고 동일 채권을 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 전체 평균 194,000,000원보다 최신 확인 거래 153,000,000원과 -34.9%의 하락 추세를 우선 검토해야 합니다. 최신 거래도 2023.11이므로 현재 실거래·매물 호가를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액. 최저가뿐 아니라 확약 적용 전후의 인수액을 구분하여 총취득 부담을 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인의 현재 점유 여부와 퇴거 상황을 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 말소와 현실적인 점유 이전은 별개입니다.
- 내부 및 설비. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 하자, 수리비, 기계식주차 이용 조건을 점검해야 합니다.
- 관리비·기타 부담. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 실제 체납액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 매각공고를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수가 해결돼도 가격까지 해결되지는 않는다”
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 163,000,000원입니다. 말소기준 압류보다 먼저 전입한 임차인이기 때문에, 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 인수 위험을 무시할 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있고, 해당 확약의 적용이 확인된다면 실질 인수액은 0원입니다.
그다음은 가격입니다. 신건 최저가 185,000,000원은 최신 확인 거래 153,000,000원의 120.9%입니다. 거래가격 추세는 -34.9%이며, 소규모 오피스텔 특성상 거래 표본도 제한적입니다. 전체 평균 194,000,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 과거 고가 거래가 섞인 평균을 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
권리상 핵심은 확약서의 효력 확인, 가격상 핵심은 최신 시세 검증입니다. 확약 적용으로 인수액이 0원이 되더라도 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않습니다. 유찰 시에도 확약 적용 여부에 따라 실질취득액이 달라지므로, 인수 해소 조건을 먼저 확인하고 최근 시장가격과 비교하는 것이 중요합니다.
