인천지방법원 2026타경502553. 석남동 보광그랑베르 104동 1층 102호, 전용 59.2㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배정옥으로, 2022.08.06 매매를 원인으로 2022.08.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당 경매가 아니라 선순위 임차권과 그 말소 확약입니다.
노한나는 2022.06.21 전입·점유를 시작했고 2022.05.23 확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.05 주택임차권등기가 접수됐습니다. 데이터상 말소기준은 2026.03.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 원칙만 놓고 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 329-24 보광그랑베르 104동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.2㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 배정옥 · 2022.08.08 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 규모 / 준공 | 보광그랑베르103동104동 · 19세대 · 2011.06.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
과거 농업협동조합중앙회 근저당 744,000,000원은 2013.01.03, 우리은행 근저당 108,900,000원은 2019.07.18 각각 말소됐습니다. 현재 핵심은 노한나의 주택임차권입니다. 실제 임차인은 1명이며, 전입·점유가 2022.06.21로 말소기준보다 빠르고 확정일자 2022.05.23 및 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노한나 | 제1층 제102호 59.2㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.21 | 2022.05.23 | 190,000,000원 | 2024.08.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
임차권등기에는 동일 임차권자 노한나에 대해 계약일자 2022.05.21 및 2022.08.16과 보증금 190,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 동일 임차권자의 보증금을 중복 합산하지 않고 190,000,000원 기준으로 판단했습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.40억’을 봐야 한다
보광그랑베르103동104동의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 168,750,000원이지만, 여기에 2022년의 190,000,000원 거래가 2건 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.2㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 59.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 59.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 55.28㎡ | 1 | 155,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.02의 140,000,000원 1건이고, 최신 거래도 동일하게 140,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 157,000,000원은 이 최근 시세의 112.1%입니다. 즉 최신 거래보다 17,000,000원 높습니다. 또한 최근 가격은 과거 거래 대비 -21.5%의 하락 추세로 집계되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 154,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 35,998,000원 |
제공된 배당 산정에서는 주택도시보증공사 청구 190,000,000원 중 154,002,000원이 배당되고 35,998,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 노한나 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 ‘확약’ 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 35,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 66,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 91,726,720원 | 0원 |
현재 산정에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원으로 제시됩니다. 다만 이 결론은 노한나 임차권에 관한 말소동의 확약이 실제 매각·말소 과정에서도 그대로 이행된다는 전제가 핵심입니다. 확약이 빠진 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미회수 보증금이 늘어 실질취득 총액이 약 190,000,000원에 수렴하는 구조이므로, 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호입니다.
- 주위환경. 석남중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 인천2호선 서부여성회관역과 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(다락방지구), 토지면적 632.0㎡, 공시지가 1,008,000원/㎡입니다.
- 건물상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없으나, 현장조사 때 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형·건축물현황도·평가전례를 기준으로 내부상태를 판단했습니다.
- 거래 표본. 19세대 규모이고 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 검증 표본이 얇다는 점은 환금성 판단 시 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 가장 중요한 전제입니다. 노한나 임차권의 말소 범위와 조건을 매각물건명세서 원본 및 제출 확약서에서 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 노한나 임차권에 대한 것입니다. 다른 점유자·임차인·인수권리가 원본에서 추가 확인될 경우 별도로 분석해야 합니다.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 168,750,000원보다 최신·최근 12개월 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 157,000,000원은 최근 시세의 112.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -21.5%이므로 과거 190,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 내부 확인이 충분하지 않았습니다. 1층 다세대주택의 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 말소 확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘최근 1.40억’
이 물건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 커, 신건에서도 실질취득이 약 190,000,000원으로 고정될 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 노한나 임차권 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 157,000,000원으로 봅니다.
그렇다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 140,000,000원이고 최근 추세는 -21.5%입니다. 현재 실질취득가는 최근 시세의 112.1%로 오히려 높습니다. 따라서 이 사건은 “주된 인수 위험은 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 최근 거래보다 높다”는 두 축을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
